Mi vecino de enfrente ha echado a un okupa de su casa y ha tapiado la entrada: ¿es legal?

Uno de los propietarios de mi misma planta ha sufrido una ocupación temporal de una vivienda que tiene vacía. Ha conseguido echar al okupa y ha tapiado la puerta de entrada para que no le vuelva a suceder. ¿Es legal? Además, se da la circunstancia de que dicho propietario es a la vez el administrador de la comunidad y no estaba muy convencido de poner la denuncia correspondiente. No sé si en este caso hay conflicto entre propietario y administrador y cómo debe actuar.

La vivienda es un elemento privativo con arreglo a lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil, y el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo que le concede a su dueño “el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario".

Las puertas de acceso a la vivienda se consideran un elemento privativo, y así ha sido ya determinado incluso por los tribunales, de manera que, afectando al espacio privativo, el propietario, facultado por el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, puede modificarla, siempre y cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, y dé cuenta o comunique de la obra a realizar a quien represente en ese momento a la comunidad. Es decir, puede cambiar la puerta, o simplemente tapiarla, tal y como ha hecho su vecino.

Por otro lado, nos podemos encontrar que la comunidad de propietarios tenga aprobados unos estatutos, de obligado cumplimiento, en los que se hayan establecido determinados parámetros estéticos sobre, por ejemplo, toldos, ventanas, puertas de acceso a las vivienda, etc.

En este último caso, todos los vecinos estarán obligados a cumplir los acuerdos adoptados, salvo imposibilidad manifiesta (por ejemplo, que las puertas de origen de las viviendas tengan una antigüedad tal que resulte imposible igualarlas ante la necesidad de cambiarlas). Los estatutos de una comunidad de propietarios tienen efecto frente a terceros si los mismos se encuentran inscritos en el Registro de la Propiedad.

Acabo de comprar una vivienda y tiene menos metros útiles de los que aparecen escriturados. Un 15% menos. Quería saber si hay alguna posibilidad de reclamar a la constructora, en este caso a la comercializadora, o incluso al banco que valida las tasaciones las mediciones realizadas. Me han dicho que prevalece la cláusula en escritura de "compra como cuerpo cierto" y no se puede hacer nada. ¿Es cierto?

La resolución a su consulta la podemos encontrar en los artículos 1469, 1470 y concretamente en el artículo 1471 del Código Civil, que contienen las obligaciones del vendedor y, más concretamente, se refieren a la entrega de la cosa vendida.

La compraventa de un inmueble se puede realizar de dos maneras:

- Cuando se hace con expresión de la cabida o superficie de la vivienda y a razón de un tanto por unidad de medida (por ejemplo X euros/m2).

En este caso, el incumplimiento derivado de una menor cabida o menor superficie daría derecho al comprador a optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión o resolución del contrato, siempre que, en este último caso (el de la resolución del contrato), la menor cabida sea de al menos un 10% de la superficie que se le atribuye al inmueble.

Si ocurriera lo contrario, es decir, resultare mayor cabida o superficie que los metros expresados en el contrato, el comprador tendría la obligación de pagar el exceso de precio si la mayor cabida o número no pasa del 20% de los señalados en el mismo contrato; pero, si excedieren de ese 20%, el comprador podría optar entre satisfacer el mayor valor del inmueble, multiplicando el precio del metro cuadrado por el exceso de cabida, o bien desistir del contrato.

- Cuando se hace por un “precio alzado” o como “cuerpo cierto”, implica que vendedor y comprador acuerdan la transmisión de un espacio concreto y conocido por ambos, sin determinación concreta de superficie o metros cuadrados, y, por tanto, sin establecerse precio unitario por cada metro cuadrado de dicha superficie. Es la fórmula más frecuente y habitual utilizada en el mercado inmobiliario.

En estos casos, las posibles diferencias existentes entre la realidad física y la registral no pueden ser objeto de reclamación ni de indemnización alguna por ninguna de las partes intervinientes en la compraventa.

*Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados para idealista.com/news

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