Vivo de alquiler y la dueña quiere vender el piso, ¿debería comunicármelo por escrito?

Llevo 13 años de alquiler pero nunca he renovado el contrato. Ahora la dueña del piso quiere venderlo. Quiere venir con un posible comprador a verlo. ¿Me puedo negar a que entren? Ella dice que lo vende con nosotros dentro. ¿Debería comunicármelo por escrito?, ¿me doy por enterada por teléfono? Quisiera saber mis derechos.

Si lleva 13 años de alquiler, su contrato se encuentra regulado por la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos (LAU).

El derecho de adquisición preferente por parte del inquilino o arrendatario viene redactado en el artículo 25 de dicha Ley y, salvo que fuera un contrato firmado inicialmente por más de cinco años, y renunciara expresamente en el mismo a los derechos de tanteo y retracto, a usted le asiste el citado derecho de adquisición preferente en la manera que a continuación le voy a indicar:

• Podrá ejercitar el derecho de tanteo sobre la vivienda en un plazo de treinta días naturales (es decir, un mes), a contar desde el día siguiente en el que se le notifique de forma fehaciente (a través de un burofax, acta notarial, recibí firmado de la comunicación…), la decisión, por parte del propietario, de vender la vivienda, así como su precio y las condiciones de la compraventa.
• Si no le hace dicha notificación, o si la realiza de manera defectuosa, por ejemplo no le indica el precio exacto de la compraventa o cualquiera de los elementos esenciales de la misma, o bien la compraventa se ha realizado por un precio inferior o en condiciones diferentes a las que le notificó, podrá ejercer el derecho de retracto dentro de los treinta días naturales siguientes a la comunicación que el nuevo propietario deberá de realizarle también de forma fehaciente entregándole además copia de la escritura o contrato de compraventa.

De no hacerlo, el propietario o arrendador no podrá justificar en la escritura que se han realizado las notificaciones obligatorias, por lo que dicho instrumento público no podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad, salvo que el propietario manifestara que la vivienda se encuentra libre de arrendatarios, pudiendo incurrir así en un delito de falsedad en documento público.

Por otro lado, indicarle que no tiene obligación alguna de dejar entrar al propietario en su vivienda, salvo que fuera necesaria alguna reparación urgente, o bien usted haya firmado alguna autorización especial en el contrato de arrendamiento que otorgó en su día.

Tengo una hija que tiene una casa en propiedad pero quiere comprar otra más grande. Ya ha visto una que le gusta pero el problema es que aún no han podido vender su casa. Quisiera saber qué debería hacer para dejarle el dinero hasta que pueda vender su vivienda y cuando esto suceda me devuelva el préstamo sin tributar por IRPF y sin tener yo ningún perjuicio fiscal.

Puede realizar un contrato privado de préstamo a interés cero entre familiares que deberá reunir una serie de requisitos con el fin de que Hacienda no lo considere una donación:

• Identificación de los intervinientes en el contrato, con los datos completos tanto del prestamista como del prestatario; indicando lugar y fecha del contrato.
• Importe del préstamo que se realiza, así como si quiere la finalidad o destino de la cantidad que presta.
• Plazo de devolución del préstamo, fijando un calendario de pagos o cuotas, aunque el interés que se fije sea interés a tipo 0 (será conveniente que también conste este extremo como contraprestación al dinero que se presta). No importa que fijen que los pagos se hacen por importes diferentes mediante cuotas mensuales, trimestrales, bimestrales o una vez al año. Podrá añadir también una cláusula en la que conste que el préstamo podrá resultar amortizado, parcial o totalmente, en cualquier momento por parte del prestatario.

Lo que sí es importante es que se guarden los justificantes acreditativos de las cuotas devueltas de cara a una inspección.

• Deberá de registrar el contrato, previa liquidación del impuesto de transmisiones patrimoniales como acto sujeto, pero exento, en la Consejería de Hacienda de la Comunidad Autónoma donde tengan sus domicilios prestamista y prestatario. Al resultar un acto exento del ITP no tendrán que pagar impuesto alguno. Es importante dicho registro, y no solamente obligatorio, ya que un documento privado adquiere el carácter de público desde el momento en que tiene su entrada en una Administración Pública.

*Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados para idealista.com/news

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