Quiero escriturar un local comercial como vivienda, ¿qué papeles necesito?

Quiero modificar la escritura de un local comercial y escriturarlo como vivienda. Tengo el proyecto del arquitecto y la autorización del ayuntamiento. El registrador de la propiedad me dice que es suficiente, pero la notaria me dice que necesito un papel firmado del presidente de la comunidad de vecinos autorizándolo. Los estatutos de la comunidad no estipulan nada al respecto y he leído alguna sentencia del Tribunal Supremo que dice que es suficiente si los estatutos no dicen nada al contrario. ¿Tiene razón el notario? ¿Qué puedo hacer?

El artículo 7,1 de la Ley 49/60 de Propiedad Horizontal establece que:

“El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad”.

Tanto la Sentencia del Tribunal Supremo, en Pleno (es decir, unifica doctrina), de 30 de octubre de 2013 como la Resolución de la Dirección General de Registros y Notariado de 13 de noviembre de 2013, afirman que el cambio de uso de los pisos o locales en régimen de propiedad horizontal, como derecho del propietario englobado en las facultades dominicales, no puede negarse salvo que conste que el nuevo uso está expresamente prohibido o que el cambio de destino se encuentra expresamente limitado por el régimen de propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria, y que dicha prohibición y/o limitación ha de constar en el título constitutivo de la comunidad o en sus estatutos de manera clara y precisa.

“Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria”.

La previsión legal, por tanto, es la contraria a la certificación de la comunidad de propietarios que le es solicitada por el notario, es decir, si no hay expresa limitación o prohibición en el título constitutivo o en los estatutos, los que han de estar debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad para que tengan efectos frente a terceros, la escritura ha de autorizarla sin necesidad de dicha certificación.

Podrá, por tanto, esgrimir al notario al que ha acudido, las argumentaciones facilitadas anteriormente, y en caso de negativa del mismo a autorizarle la escritura, debería de acudir a cualquier otra notaría, aunque no sea de la localidad en la que se encuentra el inmueble cuyo cambio de uso descriptivo pretende.

Mi inquilina no me paga el alquiler y ya me debe cuatro mensualidades. El contrato va cumplir un año en febrero y en el mismo indiqué que el contrato era por un año, renovable si no se comunicaba nada o a rescindir, avisando con un mes de antelación. ¿Puedo ejecutar la finalización del contrato? ¿Puedo exigirle el pago de la deuda? ¿Qué debo hacer si no quiere irse y no me paga?

Ha de tener en cuenta que el contrato de arrendamiento se renovará automáticamente por otro plazo igual al previsto inicialmente y hasta tres años a contar desde la fecha inicial del alquiler si su inquilina no le comunica con un plazo de antelación de al menos un mes su intención de no renovar el mismo, y ello aunque no le abone las rentas, puesto que dicha prórroga es potestativa para el arrendatario y obligatoria para el propietario según se establece en el vigente artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por tanto, la cláusula que indica que usted podrá dar por finalizado el contrato transcurrida la primera anualidad del contrato con un preaviso de al menos un mes de antelación ha de considerarse como no puesta.

Puede hacer lo que le indico a continuación:

1.- Requerir por burofax a su inquilina con un resumen de la deuda invitándole al desalojo de la vivienda en un plazo que no podrá ser inferior a 15 días desde que lo reciba, y a cambio perdonarle una parte de esa deuda.

2.- Si transcurrido el plazo indicado anteriormente su inquilina no ha pagado la deuda ni ha desalojado la vivienda, podrá:

a) Iniciar un procedimiento de desahucio por falta de pago de las rentas. Precisará de abogado y procurador.

También puede iniciar dicho procedimiento sin necesidad de requerir previamente tal y como se indica en el punto 1, pudiendo hacerlo, si así lo desea, en la propia demanda que plantee ante el juzgado. El cómputo del plazo mínimo de 15 días, en este caso se hará desde la fecha en que se le notifique la demanda al arrendatario.

b) Iniciar un procedimiento de desahucio por falta de pago de las rentas con acción acumulada de reclamación de las cantidades adeudadas. También precisará de abogado y procurador e igualmente, podrá realizar en la propia demanda el requerimiento indicado en el punto 1. Y de manera idéntica al anterior, el cómputo del plazo mínimo de 15 días se contará desde el día en que se notifique la demanda a su inquilina.

*Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados para idealista.com/news

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