Vivo de alquiler y mi vecino no quiere arreglar una avería que me encharca la casa

Vivo con mi pareja en un piso de alquiler. Mi vecino de al lado, que también está de alquiler, hizo obra que ha provocado que se nos encharque una parte de la casa cada vez que usa el baño. Nuestro casero ha hablado con él, pero se niega a arreglar la avería. ¿Qué podemos hacer?, ¿deberíamos dejar de pagar el alquiler?

El arrendador tiene la obligación de realizar las obras necesarias y las acciones conducentes para mantener la vivienda arrendada en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario. Así se indica en el artículo 21 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos.

Esta obligación del arrendador ha sido una cuestión controvertida cuando los daños que sufre la vivienda son como consecuencia de los actos de un tercero o de los defectos de construcción del edificio o de elementos comunes.

Dicho de otra manera, se ha cuestionado si la obligación de acometer las reparaciones necesarias que los artículos 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y 1554.2 del Código Civil imponen al arrendador, a fin de conservar la vivienda o local arrendado en estado de servir al uso convenido, abarca sólo la reparación de elementos propios o privativos de la vivienda o local, o es igualmente exigible cuando el daño tiene su origen en la propiedad de un tercero ya sea la comunidad de propietarios que alberga la vivienda o local, ya cualquier otro tercero ajeno a la relación arrendaticia, como podría serlo un colindante.

El Código Civil impone al arrendador el deber de mantener al arrendatario en el goce pacífico del objeto arrendado, si bien dicha obligación queda matizada en el sentido de que el arrendador debe responder de las perturbaciones de hecho y de derecho por él ocasionadas y, además de las perturbaciones de derecho que ocasione un tercero en la posesión (porque a él corresponde defender el título por el que puede arrendar), pero no responde de las perturbaciones de mero hecho que ocasione un tercero, por lo que concede al arrendatario acción directa contra el perturbador. De esta manera se pronuncia el Tribunal Supremo por Sentencia de 29 de febrero de 2.012, sentando doctrina jurisprudencial.

En resumen, es usted, como arrendatario, la persona legitimada para reclamar del propietario, y en su caso del arrendatario de la vivienda colindante las reparaciones necesarias para que no se le sigan ocasionando daños en su vivienda alquilada.

El propietario de dicha vivienda colindante, en virtud de que las obras hayan sido o no autorizadas por el mismo, actuará en la manera prevista legalmente con o contra su arrendatario.

Por tanto, la cuestión que plantea no es responsabilidad directa de su arrendador, por lo que ni podrá dejar de pagar la renta ni reclamarle nada a él.

Me he comprado un piso y en teoría tiene calefacción central, pero en realidad tengo 10 horas de calefacción ya que sólo la encienden de 13:00 a 23:00. Trabajo en casa y paso realmente frío cuando cae la temperatura. Imagino que es ilegal y que estará legislado, sin olvidar el desperdicio energético que debe suponer calentar todos los días todo el edificio helado.

No existe una reglamentación específica que establezca el horario ni los períodos de puesta en marcha y apagado de la calefacción central.

Como consecuencia de la contaminación atmosférica, el Ayuntamiento de Madrid aprobó un reglamento en 1981 por el cual se prohibía el uso de la calefacción desde las 23 hasta las 7 horas, excepto en algunas zonas muy frías. Sin embargo, en la actualidad esta restricción ha sido anulada, ya que se considera que todas las instalaciones deben disponer de sistemas de regulación en función de las condiciones exteriores.

A falta de regulación expresa estatutaria, este es un tema que ha de regirse por las mayorías reguladas en los acuerdos de las comunidades de propietarios, del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, y más concretamente por lo establecido en su punto 7, en el que se establece:

“Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.”

Es decir, será suficiente con la mayoría simple de los propietarios para establecer el horario y período de la calefacción central. Si su comunidad de propietarios no ha establecido dichos extremos por acuerdo en junta general, podrá solicitar que se incluya como punto del día para la próxima que se celebre, la que habrá de ser convocada por el presidente o por propietarios que representen el 25% de las cuotas de participación, si no se tratara de la junta general ordinaria anual.

Existen una serie de recomendaciones básicas y de sentido común, como que la comunidad fije unos horarios de acuerdo a los usos y condiciones exteriores del edificio, de manera que se pueda conseguir que las viviendas más costosas para calentarse (áticos, con orientación norte, etc.), alcancen unas mínimas condiciones de confort y de eficiencia energética.

El Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDEA) aconseja una temperatura de 21 ºC durante el día y de 18 ºC durante la noche.

*Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados para idealista.com/news

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