Alquilé un piso a un inquilino con opción a compra pero ahora no me paga el alquiler

Aconsejada por la inmobiliaria, alquilé un piso que tenía a la venta por tres años con opción a compra. Pensé que era una buena opción, pero no ha sido así ya que, en los dos últimos meses, el inquilino no paga y sólo me da problemas. El contrato se firmó en enero de 2015. ¿Se puede rescindir?

El negocio jurídico de alquiler con opción a compra, en realidad, contiene dos contratos: por un lado el de arrendamiento, y por otro lado, el de la opción de compra o compraventa futura.

El hecho de que se firme un alquiler con opción a compra no conlleva que, una vez finalizado el plazo del arrendamiento, el arrendatario u optante a la compra obligatoriamente vaya a ejercer dicho derecho, siendo que, si no lo hace, sufrirá la pérdida del importe entregado inicialmente en concepto de prima de opción, y que ha servido como garantía para reservarle la vivienda en cuestión durante el plazo pactado, y de esta manera no vendérsela a un tercero.

Mientras que se encuentra en vigor el arrendamiento, el mismo se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos, concretamente por la 29/1994 de 24 de noviembre con sus modificaciones posteriores.

El artículo 27 de dicha ley indica que el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato de arrendamiento por la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

Para hacer efectiva dicha resolución del contrato de alquiler y poder tomar posesión de su vivienda, salvo acuerdo entre las partes, tendrá que acudir a un procedimiento judicial de desahucio por falta de pago, o a uno de desahucio por falta de pago con acción acumulada de las cantidades adeudadas hasta la fecha y las que se devenguen durante la tramitación del procedimiento; siendo que, para ambos casos, precisará de la asistencia de un abogado y un procurador.

¿Es ilegal una pérgola en la terraza?

Hace un año más o menos puse una pérgola en la terraza de un primer piso. Los vecinos del segundo se quejan porque dicen que les quita las visitas. Me han mandado un burofax de su abogado avisándome de que, si no la quito en un mes, van a juicio.

El vuelo o espacio abierto que se encuentra sobre un elemento común, aunque sea de uso privativo, como sería el caso de una terraza que sirva de cubierta a una vivienda inferior, o de un suelo o patio que sirva de cubierta a vivienda, un garaje o trastero, también se define como elemento común en nuestro Código Civil, y más concretamente en su artículo 396:

“Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios... Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados”.

La instalación de una pérgola en terraza, conforme reiterada jurisprudencia, se considera como de las incluidas en aquellas que suponen modificación de la configuración y aspecto exterior de dicha terraza, con afección de las vistas que de la misma tienen otros vecinos, siendo un exceso de lo que puede considerarse uso y disfrute normal del elemento común de uso privativo; por lo que dicha obra contraviene lo establecido en el artículo 7, 1. de la Ley 49/60 de Propiedad Horizontal, que textualmente dice:

“El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad”.

Indicándose en el artículo 9, a) de dicha ley, y en referencia a las obligaciones de cada propietario, que, entre dichas obligaciones, se encuentra la de:

“Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualesquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos”.

Por tanto, y en virtud de todo lo anterior, y de su interpretación, los juzgados y audiencias provinciales han venido a determinar la ilegalidad de instalaciones que implicaban un uso ocupando el vuelo, que es comunitario, con una afección de las vistas, con un daño estético y causando molestias a los vecinos, salvo que hubiera habido aprobación unánime previa, por parte de todos y cada uno de los copropietarios, en la autorización de dichas instalaciones.

*Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados para idealista.com/news

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