¿Puede mi inquilino traspasar un local si debe el alquiler y varias facturas?

El inquilino de un local que tengo alquilado me dice que deja el arrendamiento y pretende traspasarlo. Me adeuda cinco meses y me consta que debe facturas de luz y agua. ¿Puede ejercer el derecho de traspaso sin previamente haber liquidado sus deudas conmigo?

El derecho de traspaso de un local de negocio se llama actualmente cesión de local y se encuentra regulado en el art. 32 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos.

El traspaso, por tanto, es un supuesto de cesión, mediante precio, de un local de negocio sin existencias hecha por el arrendatario a un tercero, que queda subrogado en los derechos y obligaciones nacidos del contrato de arrendamiento. El traspaso implica la sustitución de un arrendatario por otro.

El derecho de traspaso o cesión de local de negocio, como derecho que ostenta el arrendatario, tiene consideración de derecho personal y puede ser renunciado.

De no haber sido renunciado previamente dicho derecho, y tratándose de un contrato de arrendamiento posterior al 1 de enero de 1995, el arrendatario podrá ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. Si en el contrato de arrendamiento se hubiera prohibido la cesión, en caso de que se produzca en contra de lo pactado, el dueño podrá resolver el contrato de arrendamiento por incumplimiento contractual.

Dicha cesión del local de negocio ha de ser notificada obligatoriamente y de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que se haya realizado, razón por la que, si existe alguna deuda vigente del arrendatario anterior, es el momento de ponerlo en conocimiento del actual, quien se ha subrogado en los derechos y obligaciones del arrendamiento concertado y quien deberá cancelarla, so pena de verse implicado en un procedimiento de desahucio por falta de pago de las rentas y, en su caso, de cantidades asimiladas a las mismas.

El arrendador tiene derecho, cuando se cede un local de negocio, a una elevación de la renta del 20% en el caso de producirse la cesión del contrato, salvo que en el contrato de arrendamiento se haya pactado otro porcentaje distinto.

Si como propietario no quisiera que se realizara dicho traspaso, también podrá iniciar contra su actual inquilino un procedimiento de desahucio por falta de pago de las rentas, para lo que precisará de abogado y procurador, recuperando de esta manera la posesión del local de negocio.

Mal uso de una plaza de garaje

Tengo un vecino que aparca en el garaje su vehículo y una motocicleta en la misma plaza de tal manera que desplaza su coche medio metro de la plaza ocupando la zona común que hay entre su vehículo y el mío, dejándome sólo un pequeño espacio para acceder a mi coche. ¿Esto es legal?

El artículo 9,1 a) de la Ley de Propiedad Horizontal prevé como obligaciones de los propietarios:

“Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualesquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfecto”

De acuerdo al artículo 394 del Código Civil, "cada propietario podrá disfrutar de los lugares comunes siempre que no perjudique el interés de la comunidad ni impida a otros vecinos utilizarlos según su derecho".

En las zonas comunes de un garaje se considera uso de zona común el paso, el tránsito y la realización de maniobras, pero no el estacionamiento. Por ello, cuando se dan estas situaciones, como la indicada en su pregunta, los vecinos afectados pueden solicitar al administrador que incluya esta cuestión en el orden del día de la próxima junta de propietarios para reclamar el cese del uso extralimitado.

Si, transcurrido un tiempo, el vecino no cesa en su actitud, la vía adecuada es la judicial civil para que se declare su obligación de usar el garaje conforme a su destino, estacionando su vehículo sin rebasar las líneas de su parcela y sin invadir las zonas comunes de tránsito y maniobras. La demanda puede ser interpuesta por la comunidad o por los propios vecinos perjudicados.

*Carmen Giménez, abogado titular de G&G Abogados para idealista.com/news

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