¿Puedo pagar una parte de la hipoteca sin miedo a que el banco me embargue la casa?

¿Puedo pagar solamente una parte de la cuota mensual de la hipoteca sin miedo a que el banco me embargue la casa?

El artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la redacción introducida por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, establece que podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses, y este convenio constase en la escritura de constitución.

Conforme a esto, el banco podrá iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria por la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses a partir del momento en el que la cantidad debida corresponda a tres cuotas mensuales, y ello siempre y cuando conste expresamente esta posibilidad en la escritura del préstamo hipotecario.

En el caso de que exista esta cláusula de vencimiento anticipado en la escritura de constitución de la hipoteca y esta sea anterior a la citada Ley 1/2013, de 14 de mayo, será necesario la adaptación de la escritura a la nueva norma, haciendo constar en la misma el convenio de vencimiento total por impago de tres cuotas, que también deberá de inscribirse en el Registro. En cualquier caso, será de aplicación retroactiva la nueva ley a las cláusulas de vencimiento pactadas con anterioridad.

Por último, debemos indicar que el banco podrá reclamar siempre las cantidades ya vencidas y adeudadas.

Contrato de renta antigua

Tengo un piso alquilado desde hace 40 años por un importe ridículo, 8 euros. No sé si puedo actualizar la renta y cómo debo hacerlo. Y si podría hacer que la inquilina se fuese porque necesito la vivienda para mí, ya que tengo 70 años y no tengo vivienda propia.

Al ser un contrato celebrado con anterioridad al 9 de mayo de 1985, continuará rigiéndose en términos generales la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

La actualización deberá de realizarse conforme a lo dispuesto en el apartado D) de la Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. En este sentido, la renta podrá ser actualizada a instancia del arrendador previo requerimiento fehaciente al arrendatario, y esta actualización deberá realizarse en la fecha en que, a partir de la entrada en vigor de la Ley 29/1994, se cumpla una anualidad de vigencia del contrato.

En cada uno de los años en que aplique esta actualización, el arrendador deberá notificar al arrendatario el importe de la actualización, acompañando certificación del Instituto Nacional de Estadística (INE) expresiva de los índices determinantes de la cantidad notificada, en los plazos y conforme a los porcentajes establecidos en la propia ley.

En este caso, los plazos para la actualización del 100% ya se han cumplido sobradamente, puesto que el plazo máximo de actualización es de diez años, actualizándose la renta a partir de ese año conforme a las variaciones del índice de precio al consumo (IPC).

Por otro lado, y en cuanto a la necesidad de ocupación de la vivienda, al ser de aplicación en este caso la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, podrá denegarse la prórroga legal del contrato cuando el arrendador necesite para sí la vivienda o para que la ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales.

La denegación de prórroga se practicará mediante requerimiento, en forma fehaciente, del arrendador al inquilino, haciéndole saber el nombre de la persona que necesitare la vivienda, la causa de necesidad en que se funde y las circunstancias de posposición concurrentes en los demás inquilinos, todo ello con un año de antelación.

Si el inquilino desalojare la vivienda dentro de los seis meses siguientes a la fecha del requerimiento, deberá el arrendador indemnizarle con dos anualidades de renta, y sólo con una si la desalojare dentro del año. En ambos casos, el inquilino podrá reclamar mayor indemnización si justificare en el plazo de tres meses desde que hubiere desalojado que los perjuicios son superiores.

Juan Arias, socio de JSJ Abogados y Administración de Fincas para idealista.com/news

Si tiene alguna duda sobre la consulta resuelta y quiere más información, puede escribir un correo electrónico a: redaccion@idealista.com.

Puede enviar sus dudas al consultorio en este enlace.