Quiero comprar un piso embargado por un banco, ¿qué pasos he de seguir?

Estoy interesado en la compra de una vivienda que está embargada por el banco y gravada con una hipoteca. La deuda está comprada por una empresa de recobros y compra de deudas hipotecarias. La persona que vende la vivienda, que era avalista, según consta en la nota simple, es titular al cien por cien de la vivienda mientras que la hipoteca está a nombre de su expareja, que dejó de pagarla y se encuentra 'desaparecida'. Los impuestos de IBI y comunidad se dejaron de pagar y la vivienda actualmente se encuentra arrendada. ¿Qué pasos debería seguir para comprar la vivienda?

Con los datos que facilita, entiendo que la vivienda, en primer lugar, está gravada por una hipoteca, hipoteca que ha sido adquirida por una empresa que es la actual titular del crédito hipotecario.

Si la vivienda se encuentra inmersa en un procedimiento de ejecución hipotecaria, donde el banco o la entidad que haya adquirido ese crédito esté ejecutando la hipoteca, en esta situación existen tres formas para la adquisición de la vivienda dependiendo de varios factores:

1.- Que el banco le ceda el préstamo hipotecario y usted se subrogue en el proceso de ejecución hipotecaria. De esta manera, al adquirir el crédito, adquiere la posición del banco y deberá iniciar o continuar la ejecución hipotecaria. En este caso, hay que tener en cuenta que dicha ejecución hipotecaria podría terminar con la adjudicación a un tercero que participe en la subasta pública que se realice en el ámbito de dicho procedimiento, y que conforme a lo dispuesto en el artículo 670 LEC, si la mejor postura fuera igual o superior al 70% del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el secretario judicial responsable de la ejecución, mediante decreto, el mismo día o el día siguiente, aprobará el remate en favor del mejor postor.

2.- Que el banco, una vez que se adjudique la vivienda como consecuencia del procedimiento de ejecución hipotecaria, se la venda. En este, caso es conveniente comprobar la situación física de la finca y estado de pago con respecto al Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y los gastos de comunidad, pues es muy frecuente que tales gastos no hayan sido abonados en mucho tiempo. En muchas ocasiones, y para que no frustren la venta, los bancos suelen asumir el pago de los gastos que pudiere haber pendientes hasta la venta.

3.- Que, en la ejecución hipotecaria, el banco acuerde con un tercero un precio para la cesión del remate. Esta es una posibilidad que dispone el ejecutante: que, a la hora de realizarse la subasta del inmueble, el banco acuerde con un tercero que si con ocasión de dicha subasta se le adjudica el inmueble, este va a ejercer su derecho a ceder el remate a un tercero, que sería el interesado en la compra de la vivienda. De esta forma, el banco nunca inscribe el inmueble a su nombre sino que, directamente, y con un documento que emite el juzgado al efecto, el bien se inscribe, previo pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), en el registro de la propiedad a nombre del tercero que acordó su compra con el banco y este recibe el importe de la adjudicación por parte del tercero.

Reformas en un piso alquilado

Desde hace más de 50 años, mi mujer y yo vivimos en una vivienda de alquiler municipal en la que las mejoras y mantenimiento se han realizado por los propios inquilinos, pues siempre se dijo que a los 50 años pasarían a propiedad, aunque no ha sido así. Las mejoras se han realizado solicitando los permisos municipales oportunos, pero el ayuntamiento, en 60 años, apenas ha pintado dos veces la fachada. Los suelos, ventanas, calefacción, tanto en el interior de la vivienda como en los portales, se los ha costeado cada inquilino o portal. ¿Qué derechos nos asisten ante subidas y o desalojamientos, por ejemplo, por impago?

Este tipo de arrendamientos están gestionados por empresas municipales dentro de un plan de actuación del correspondiente ayuntamiento donde esté ubicada la vivienda, y que se rige por la ordenanza municipal que lo contempla.

En su caso, habría que ver en qué condiciones accedieron a dicho arrendamiento y el contrato que firmaron, para poder determinar si como dicen podrían tener alguna opción de compra sobre el inmueble o cualquier otro derecho de disposición más allá del que le otorga su condición de arrendatario.

Con respecto a las mejoras que comenta, no sé si se refieren a mejoras en el interior de la vivienda o en las zonas comunes. Si se trata de mejoras en el interior de la vivienda, habría que determinar si estamos ante:

1.- Obras de conservación. Serían todas aquellas reparaciones que son necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que la obra sea imputable a la responsabilidad del arrendador. Estas obras son a cargo del arrendador.

2.- Obras de mejora. Se refiere a aquellas que no son estrictamente necesarias y tienen por objetivo la mejora de la vivienda y aquellas otras con motivo de una disposición legal (rehabilitación del edificio, revocación de la fachada, etc.). Estas obras también son a cargo del arrendador.

3.- Obras del inquilino. Son aquellas pequeñas reparaciones que exija la vivienda por el desgaste en el uso ordinario. Sin embargo, el arrendatario no podrá realizar, sin consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma. Si se realizan, son a cargo del arrendatario y en beneficio de la finca, a menos que se pacte lo contrario.

En el caso que nos plantea, parece ser que la mayoría son gastos ocasionados por obras de mantenimiento para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, por lo que serían gastos que debería haber soportado el arrendador (el ayuntamiento), y, por lo tanto, si los han soportado ustedes, podrían tener un derecho de repetición contra el ayuntamiento por los gastos ocasionados.

Por otro lado, en el caso de que deban cantidades en concreto de renta, las mismas se podrían ver compensadas en determinados supuestos por las cantidades que ustedes se han gastado en la conservación de la vivienda en condiciones de habitabilidad, deber que le incumbía en todo caso al arrendador.

Además, indicarle que los gastos que tenga el arrendador con ocasión de la realización de obras de conservación no podrán servir de base para una subida de la renta.

*Ignacio Para Mata, socio de VAbogados y director de red de despachos, para idealista.com/news.

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