He alquilado un piso a un familiar, ¿cómo debo declararlo en la renta?

Tengo un piso alquilado a un familiar, que me paga una mensualidad por vivir en él. Me gustaría saber cómo debe reflejarse en la declaración de renta el uso de esta vivienda y qué imputación (si corresponde) se debe indicar.

Se consideran rendimientos íntegros del capital inmobiliario todos los rendimientos procedentes de la titularidad de bienes inmuebles de naturaleza rústica o urbana, o derechos reales que recaen sobre los mismos, no afectos a actividades económicas, que se derivan del arrendamiento.

La Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas únicamente incluye dentro de los rendimientos del capital inmobiliario a los derivados del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades sobre bienes inmuebles, incluyendo dentro de este concepto a los derechos reales de naturaleza inmobiliaria. Por el contrario, la renta derivada de los inmuebles propios no arrendados o subarrendados se califica como rentas inmobiliarias imputadas.

Los rendimientos netos del capital inmobiliario se determinan por la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos necesarios para su obtención, con la limitación que señalaré más adelante. Se computan como rendimientos o ingresos íntegros el importe que, por todos los conceptos, se reciba del arrendatario, subarrendatario, adquirente o cesionario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el IVA o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC). Los gastos que pueden restarse de los ingresos íntegros para determinar el rendimiento neto son todos los necesarios para la obtención de aquellos, incluida la amortización de los inmuebles.

En relación con el importe máximo de los gastos fiscalmente deducibles, hay que tener en cuenta que el importe total a deducir de los gastos por intereses, financiación y reparación y conservación no puede exceder conjuntamente, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se puede deducir en los cuatro años siguientes con este mismo límite.

Lo anterior determina que el rendimiento neto no pueda ser negativo por la deducción de los intereses y de los gastos de reparación o conservación exclusivamente, pero sí puede serlo por la deducción de otros gastos, unidos o no a los intereses.

Los arrendadores de bienes inmuebles destinados a vivienda por sus arrendatarios tienen derecho a reducir el rendimiento neto en un 60%. Desde el 1-1-2015, esta reducción solo es aplicable respecto de los rendimientos netos positivos declarados por el contribuyente, no así, por tanto, cuando se trate de rendimientos negativos o de rendimientos positivos que sean descubiertos por la Administración.

Cuando el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del derecho real que recae sobre el mismo es el cónyuge o un pariente, incluidos los afines hasta el tercer grado inclusive del contribuyente, se establece un rendimiento neto mínimo. Los parientes a considerar lo son tanto por consanguinidad, incluida la adopción, como por afinidad, cónyuges...

El grado de parentesco hasta el tercer grado puede ser en línea directa o colateral, por lo que se incluyen las cesiones con el padre, abuelo, bisabuelo, o con el hijo, nieto, bisnieto, y también las cesiones o arrendamientos de una persona con su hermano, sobrino y tío.

El rendimiento neto mínimo a considerar, que como tal regla de valoración no admite prueba en contrario, es el resultado de aplicar el 2% (o el 1,1% si el valor catastral está revisado) al valor catastral del inmueble o, en general, al que resultaría de aplicar las reglas propias de la imputación de rentas inmobiliarias. No admite la deducción de ningún gasto.

Embargo de un usufructo

¿Un usufructo puede ser embargado por un banco? Y, en caso afirmativo, ¿puede ser subastado? Y si es así, ¿en qué valor?

El usufructo se considera un derecho real de goce o disfrute de una cosa ajena. La persona titular del usufructo es mero tenedor respecto de la cosa pero no su dueño ni poseedor. Tiene la mera tenencia sobre la cosa, pero no la propiedad. Puede utilizarla y disfrutarla, es decir, obtener sus frutos o rendimientos, sean en especie o dinerarios, pero no puede disponer libremente de ella por no ostentar el derecho de propiedad sobre la misma. Es la razón de que no pueda enajenarla ni disminuir su valor sin el consentimiento del titular de la propiedad.

Dicho esto, dicho derecho de usufructo, debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad, es embargable, y el embargo se puede anotar en el Registro de la Propiedad. Para valorar el usufructo hay que distinguir entre usufructo temporal (durante un periodo determinado) y usufructo vitalicio (durante toda la vida).

Si el usufructo es temporal, el valor del mismo vendrá determinado por un 2% del valor del bien por cada año de usufructo con un límite del 70% del valor del bien. Por lo tanto, el mayor valor del usufructo temporal se alcanza cuando su duración es de 35 años, ya que a partir de esta duración se llega al tope del 70% que no se puede rebasar.

Si el usufructo es vitalicio, en este caso el valor del usufructo vitalicio será igual al 70% del valor total de bien (en pleno dominio) cuando el usufructuario tenga menos de 20 años de edad, disminuyendo un 1% a medida que aumenta la edad, con el límite mínimo del 10%.

La mejor fórmula para calcular el usufructo vitalicio es la siguiente: Usufructo = 89 – edad. Con el límite de que el valor mínimo del usufructo vitalicio es el 10% del valor total del bien y el valor máximo es el 70%.

*Ignacio Para Mata, socio de VAbogados y director de red de despachos, para idealista.com/news.

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