¿Puedo reclamar los gastos de la hipoteca si entregué al banco mi casa en dación en pago?

¿Se pueden reclamar los gastos de constitución de una hipoteca aunque haya entregado mi casa al banco en dación en pago?

El pasado 23 de diciembre de 2015, el Tribunal Supremo dictó sentencia en la que determinó como abusiva y, como consecuencia nula, la cláusula inserta en los préstamos o créditos hipotecarios, que obliga al consumidor al pago íntegro de los gastos de formalización del préstamo, pues a grandes rasgos, lo que determina el alto tribunal es que el que viene obligado al pago es el propio banco, ya que es el primer interesado en que esa hipoteca quede inscrita en el correspondiente Registro de la Propiedad. En concreto, estos gastos son:

.- Los gastos de notaría.
.- Los gastos del Registro de la Propiedad.
.- El impuesto de actos jurídicos documentados.

La reclamación la pueden realizar todos aquellos consumidores que hayan asumido estos gastos de formalización de la hipoteca impuestos por el banco, no estableciendo en la sentencia ningún plazo límite desde que se termina la relación contractual, es decir, desde la cancelación de la hipoteca o la dación en pago, por ejemplo.

No obstante, la interpretación de lo anterior no es unánime por parte de todos los tribunales españoles. Es por ello que ciertos juzgados de primera instancia y audiencias provinciales han interpretado la aplicación del plazo de cuatro años de caducidad desde que se termina la relación contractual, ya que consideran que la cláusula es anulable y no nula, como es interpretado por el Tribunal Supremo.

Cómo tributar el alquiler

Soy el propietario de una vivienda que voy a alquilar con una empresa que me adelanta 36 mensualidades de alquiler por adelantado. ¿Cómo tributa ese pago a Hacienda?, ¿solo tributa el primer año? El resto de los años, ¿cómo afectaría a la declaración de la renta?

Como consecuencia del pago anticipado de las mensualidades del contrato de alquiler, se producirá un incremento en su patrimonio, que podría ser considerado como una ganancia patrimonial a efectos de lo establecido en el artículo 33 del IRPF, donde se determina: “Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquel, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”.

En su caso concreto, debemos estar a lo establecido en este último inciso —“salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”— y remitirnos al artículo 22.1 del mismo cuerpo legal, donde se estipula: “Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquellos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza”.

En virtud del artículo 14.1.a): “Los ingresos y gastos que determinan la renta a incluir en la base del impuesto se imputarán al periodo impositivo que corresponda, de acuerdo con los siguientes criterios: a) los rendimientos del trabajo y del capital se imputarán al periodo impositivo en que sean exigibles por su perceptor”.

Partiendo de la base de que nos encontramos ante rendimientos del capital inmobiliario, y con la aplicación del precepto señalado, el importe pagado no se ha de imputar de forma íntegra a un solo periodo impositivo, sino que se irán imputando a cada periodo impositivo las partes de la cantidad cobrada por adelantado conforme vayan siendo exigibles por el arrendador. Y como consecuencia, si se han cobrado por adelantado las rentas referentes a 36 mensualidades, se irán repartiendo por los diferentes periodos impositivos en los que sean exigibles, año por año.

*Ángela Gómez Alonso y Claudia García Murcia, de VAbogados, para idealista.com/news.

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