¿Puedo alquilar la mitad de mi casa sin perder la desgravación?

Tengo un piso en Madrid que se me ha quedado muy grande. ¿Podría alquilar la mitad?, ¿qué tipo de contrato tendría que hacer?, ¿qué tratamiento fiscal tendría?, ¿podría seguir desgravando la hipoteca?

De las diferentes formas que tiene un particular para asegurar un ingreso mensual, una de las más comunes y recurrentes es el cobro de un alquiler. De esta forma, cuando somos propietarios de un inmueble cuya capacidad permite la convivencia de dos o más personas, el arrendamiento del mismo nos asegurará una renta mensual.

En el supuesto que nos ocupa, el propietario del piso quiere seguir viviendo en él. Ahora bien, quiere sacarle una mayor rentabilidad mediante el alquiler de una parte del mismo. En este caso, el propietario tiene dos opciones con diferente regulación. Podrá arrendar una habitación del inmueble basándose en la regulación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), entendiéndose que el mismo está destinado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda y que, por tanto, el inquilino tendrá los mismos derechos de uso que el propietario, es decir, también podrá utilizar las zonas comunes (baño, cocina, etcétera).

Por el contrario, podrá establecer un contrato de arrendamiento de una sola habitación acudiendo a la regulación del Código Civil. En este caso, se entiende que el alquiler de esta habitación no satisface la necesidad de vivienda permanente. Ahora bien, el arrendador debe declarar las rentas que obtenga del alquiler.

Aun así, existen una serie de beneficios fiscales y determinados gastos que son deducibles para él, como por ejemplo los gastos por la formalización del arrendamiento, la amortización del inmueble y los bienes que contenga el mismo, las primas de contrato de seguro de la vivienda, impuestos y tasas que repercutan sobre el inmueble, etc.

La deducción por alquiler de la vivienda y la deducción por vivienda habitual son incompatibles, puesto que se entiende que la vivienda alquilada no puede ser utilizada como vivienda habitual. No obstante, existe un único supuesto en el cual ambas deducciones son compatibles: dicho supuesto se produce cuando el arrendador también habita en la vivienda y alquila un parte de ella.

De este modo, la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) explica: “El contribuyente podrá practicar la deducción por adquisición de vivienda habitual por las cantidades que satisfaga y que proporcionalmente se correspondan con las partes de la misma que utilice de forma privada, así como por las zonas comunes. Es decir, no podrá deducirse en la proporción que corresponde a las zonas que sean de uso reservado al arrendatario que convivirá en la vivienda”.

Por esto, usted podrá seguir disfrutando de la deducción por vivienda habitual en la parte proporcional que le corresponde y de la deducción por alquiler por la otra parte.

Cuando el banco no paga la comunidad

En nuestra urbanización, la mitad de las viviendas han quedado sin vender y están a nombre de la promotora, que no paga los gastos de comunidad de estas viviendas desde hace varios años. El banco ha pasado la deuda de la promotora a Sareb, que tampoco se hace cargo de los gastos de comunidad de estas viviendas. ¿Qué podemos hacer el resto de vecinos?, ¿tenemos que soportar el pago de todos los gastos de comunidad?

Durante los últimos años ha aumentado el número de viviendas que han pasado a mano de las entidades bancarias, debido a las deudas contraídas por sus propietarios o por la propia promotora como consecuencia de la suscripción de préstamos hipotecarios para la edificación.

Así pues, en el caso de que una entidad bancaria se adjudique una vivienda, esta se convierte en propietaria de la misma y, por consiguiente, pasa a formar parte de la comunidad de propietarios y asume los derechos y obligaciones que le corresponden a todo propietario, en virtud de lo dispuesto en la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH).

Lo anterior quiere decir que el banco está obligado a contribuir con los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Además, dispone el artículo 9.1.e) de la LPH que el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares, limitándose temporalmente esta obligación al pago de los gastos del año en que se adjudique la vivienda y los derivados de los tres años anteriores.

Ante la situación que nos plantea, lo recomendable antes de iniciar cualquier reclamación judicial sería tratar de reclamar extrajudicialmente las cuotas impagadas, mediante el envío de una carta a la Sareb.

Dicha carta deberá ser remitida por el presidente de la comunidad de propietarios y señalar un plazo para que procedan al pago de la deuda. En caso de que lo anterior no prosperase, será necesario expedir un certificado de la deuda por parte del administrador de fincas, para posteriormente, previa aprobación en junta de propietarios, iniciar un procedimiento monitorio de reclamación de la deuda ante el juzgado de primera instancia del partido judicial donde radique la finca.

*Gema Luna Extremera y Silvia Frade Sosa, abogadas de Lean Abogados.