¿Puedo rescindir el contrato de alquiler si encuentro un comprador para la vivienda?

Tengo un piso alquilado. Aún quedan dos años de contrato hasta completar los tres. En caso de encontrar comprador, ¿podría rescindir anticipadamente el contrato? El inquilino ya sabe que lo quiero vender. ¿Tendría que notificárselo por escrito?

En primer lugar, para responder a la consulta que nos plantea, es importante saber si el arrendamiento se encuentra o no inscrito en el Registro de la Propiedad. De conformidad con el artículo 14.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), en caso de que la vivienda arrendada se encuentre inscrita en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la transmisión de la finca, el adquirente de la misma —siempre que reúna los requisitos exigidos por el
artículo 34 de la Ley Hipotecaria referidos a la fe pública registral— quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador.

El mencionado artículo 34 de la Ley Hipotecaria recoge el principio de la fe pública registral, que trata de proteger las adquisiciones realizadas a título oneroso por terceros confiados en el contenido del registro.

Por otra parte, prevé el artículo 14.2 de la LAU que si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se debe estar a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil. Así pues, de acuerdo con lo dispuesto en el referido artículo, el comprador de la finca arrendada tiene derecho a finalizar el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.

En caso de que el adquirente optase por finalizar el arrendamiento, el arrendatario tiene derecho a exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde la fecha en
que el adquirente le haya notificado fehacientemente su propósito, durante los cuales debe satisfacer la correspondiente renta y demás cantidades que se devenguen al
nuevo adquirente. Además, podrá exigir al vendedor una indemnización por los daños y perjuicios que se le causen.

Asimismo, y con respecto a la notificación, debemos traer a colación el derecho de adquisición preferente previsto en el artículo 25 de la LAU, en virtud del cual en caso
de venta de la vivienda arrendada el arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca dentro de un plazo de 30 días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique de forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

En definitiva, es importante que notifique su intención de vender el inmueble al arrendatario, de cara a que este pueda ejercer su derecho de adquisición preferente,
así como también al inquilino le interesa la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, pues de ese modo se encuentra protegido frente a una
futura enajenación de la vivienda.

Efectos fiscales de alquilar una habitación

Estoy alquilando una habitación que tengo en mi casa. Quisiera saber si eso tiene algún efecto fiscal y se refleja en mi declaración de la renta.

El alquiler de una o varias habitaciones de la vivienda particular se ha convertido en una práctica cada vez más habitual en nuestra sociedad, surgiendo toda una serie de dudas al respecto.

En primer lugar, es preciso matizar que en caso de que el alquiler de la habitación tenga por objeto satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendamiento, debe entenderse que se trata de un arrendamiento de un bien inmueble destinado a vivienda, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 2 de la LAU y, por consiguiente, el inquilino dispondrá de todos los derechos de uso que conciernen también al propietario de la vivienda.

Por el contrario, el alquiler de la habitación puede estar sujeto a lo pactado expresamente por las partes y, en su defecto, por las normas contenidas en el Código Civil. En otras palabras, se debe estar a lo voluntariamente acordado por las partes en cuanto al contenido del contrato, precio y forma de pago o la duración del mismo, entendiéndose en este caso que el alquiler no persigue satisfacer la necesidad de vivienda permanente.

En segundo lugar, en lo referente a los efectos fiscales, el propietario del inmueble —arrendador— debe declarar el beneficio que obtiene como consecuencia del alquiler. En virtud del artículo 22 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), tendrán la consideración de rendimientos íntegros del capital inmobiliario “todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquellos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza”.

De conformidad con lo previsto en el apartado segundo del artículo 23 del IRPF, en los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior se reducirá en un 60%. Esta reducción solo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente.

Por consiguiente, si el destino de la vivienda es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario de la habitación, resultará aplicable la reducción prevista en el artículo 23.2 de la LIRPH. De lo contrario, según la Dirección General de Tributos (DGT), no resultaría aplicable esta reducción. (DGT, Consulta nº V3660-16 de 5 septiembre 2016; Consulta nº V3456-16 de 20 julio 2016, entre otras).

*Silvia Frade Sosa, abogada de Lean Abogados.