Mi inquilino está haciendo obras sin autorización, ¿puedo echarle?

Tengo un inquilino que está haciendo obras sin autorización. ¿Cómo puedo echarle?

Durante la vigencia de un contrato de arrendamiento, el inmueble objeto del mismo puede necesitar de ciertas obras para su conservación. De igual forma, el arrendatario puede pretender la mejora de las condiciones de la vivienda que habita.

Para resolver la cuestión que se plantea, en primer lugar, deberíamos conocer qué se entiende por 'obras' en este supuesto de hecho, pues las consecuencias jurídicas son diferentes dependiendo del tipo de modificación que esté realizando el arrendatario.

De esta forma, si se trata de obras que supongan la modificación de la configuración de la vivienda, el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios del inmueble, el artículo 23 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) obliga al arrendatario a recabar, por escrito, la autorización del arrendador. En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

En virtud de lo expuesto, el arrendador tiene potestad para resolver el contrato de conformidad con lo establecido en el artículo 23.2 LAU. Sin perjuicio de esta facultad, podrá el arrendador exigir, en el momento de finalización del contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que este pueda reclamar indemnización alguna.

Ahora bien, el arrendatario, sin necesidad de recabar la autorización del arrendador, sí podrá realizar las obras menores destinadas a la conservación o mejora de la vivienda, como pueden ser pequeñas reparaciones, y la realización de las reparaciones urgentes para evitar más daños en el inmueble.

A modo de conclusión, será necesario conocer el contenido y alcance de las obras o modificaciones que está realizando el inquilino. Una vez determinadas las mismas, y su naturaleza, podremos confirmar si sería o no necesaria la autorización del arrendador y, en consecuencia, si este último puede resolver el contrato de arrendamiento por este motivo.

Desgravación por vivienda habitual

Compré una vivienda cuando me casé y fue mi vivienda habitual hasta que me marché a vivir fuera de mi comunidad. Hasta entonces me desgravé por adquisición de vivienda habitual. Mientras estuve fuera alquilé la vivienda, declarando todos los ingresos y gastos anualmente. Ahora he tenido que volver a vivir en el piso, siendo mi vivienda habitual de nuevo. ¿Puedo volver a desgravarme por los gastos de hipoteca, etcétera, de la vivienda?

La deducción por vivienda habitual se suprimió en día 1 de enero de 2013, sin embargo, para los contribuyentes que se venían deduciendo por dicho concepto con anterioridad a esa fecha, se introdujo un régimen transitorio regulado en la nueva disposición transitoria decimoctava de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del impuesto sobre la renta de las personas físicas y de modificación parcial de las leyes de los impuestos sobre sociedades, sobre la renta de no residentes y sobre el patrimonio y, así, seguir disfrutando de la misma manera de la deducción. Actualmente, el régimen transitorio se aplica a los siguientes contribuyentes:

1.- Los que adquirieron su vivienda habitual o han satisfecho cantidades para la construcción de la misma con anterioridad al 1 de enero de 2013.

2.- Los contribuyentes que, por obras de rehabilitación o ampliación de la vivienda habitual, hubieran satisfecho cantidades con anterioridad al 1 de enero de 2013, siempre que las citadas obras estén terminadas antes del 1 de enero de 2017.

3.- Los contribuyentes que hubieran satisfecho cantidades para la realización de obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual de las personas con discapacidad con anterioridad al 1 de enero de 2013, siempre y cuando las citadas obras o instalaciones estén concluidas antes del 1 de enero de 2017.

La Agencia Tributaria define la adquisición de la vivienda habitual como “la adquisición en sentido jurídico del derecho de propiedad o pleno dominio de la misma, aunque este sea compartido, siendo indiferente el negocio jurídico que la origine”. Por otro lado, la Agencia Tributaria establece unos requisitos para que la vivienda sea considerada habitual, estos son:

1.- Que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años.

2.- Que el contribuyente la habite de manera efectiva y con carácter permanente, en un plazo no superior a 12 meses, contados desde la fecha de adquisición o de terminación de las obras.

3.- Conceptos que se asimilan a la vivienda habitual, a efectos de la deducción:

a. Los anexos o cualquier otro elemento que no constituya la vivienda propiamente dicha, siempre que se adquieran conjuntamente con la vivienda.

b. Las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con esta, con el máximo de dos.

Resolviendo la pregunta, la Dirección General de Tributos respondió una consulta, muy similar a la planteada, en fecha 31 de julio de 2017 indicando que el contribuyente tiene derecho a reiniciar la deducción por vivienda habitual desde que la vivienda alcanzase, de nuevo, la consideración de vivienda habitual.

​*Gema Luna Extremera y Claudia García Murcia, abogadas de Lean Abogados.