Quiero comprar un piso a mi ex, que tiene invalidez, ¿debe pagar menos impuestos?

Quiero comprarle un apartamento a mi exmarido, que tiene una invalidez absoluta por enfermedad y está exento de IRPF. ¿Tiene esto alguna influencia en el montante de los impuestos por la compraventa?

La adquisición de un inmueble conlleva, además del precio que se paga por el mismo, una serie de gastos aparejados. De esta forma, nos encontramos con la sujeción a unos tributos que gravan la operación, como el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) o el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD).

En cuanto al primero, que suscita más polémica entre la sociedad al ser elevado el tipo de gravamen a soportar, hemos de indicar que la legislación recoge como hecho imponible sujeto al tributo “las transmisiones onerosas por actos 'inter vivos' de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas”, como sucede en este caso.

El Real Decreto 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados establece unas exenciones propias a la aplicación del impuesto, tales como las aportaciones de bienes y derechos verificadas por los cónyuges a la sociedad conyugal y las adjudicaciones que a su favor se verifiquen a su disolución. Sin embargo, en este caso, al no tratarse de una sociedad conyugal, pues el vínculo matrimonial ya está disuelto, no podría acogerse a ninguna bonificación fiscal.

Por otro lado, el hecho de que su excónyuge ostente la invalidez absoluta y esté exento del IRPF no supone influencia alguna en el montante de impuesto de la compraventa, pues es una condición personal del excónyuge, por lo que debe saber que se produce el devengo en todos sus términos de los tributos a los que está sujeta la operación, debiendo quedar reflejada como tal en su declaración del IRPF por ganancia patrimonial.

Establecer una consulta en un piso de alquiler

Vivo de alquiler en un piso y quiero establecer una consulta (psicólogo, logopeda) en la vivienda en la que ya llevo dos años como inquilino. ¿Qué precauciones debo tomar?, ¿tengo las mismas obligaciones y derechos que si fuera una vivienda?

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), aplicable a la consulta planteada, recoge dos regímenes jurídicos en función de si se trata de un arrendamiento de vivienda o de un arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

No obstante, no se hace ningún tipo de referencia en la misma respecto de los supuestos en que coexista en el arrendamiento vivienda y negocio. Ahora bien, esta posibilidad sí se contemplaba en la LAU de 1964 (artículo 4). Se ha de traer a colación la interpretación mantenida por algunos tribunales que entendían que el ejercicio de determinadas actividades en alguna de las habitaciones de la vivienda no hacía perder al inmueble la condición de tal.

En este sentido, la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 29 de diciembre de 2009, establece que “el arrendamiento mixto ha de regirse por una única normativa, que tiene que ser la del elemento objetivo principal o preponderante en atención al principio jurídico de la accesoriedad, y ello con la finalidad de mantener la integridad del contrato tal y como lo idearon los interesados, y para esa determinación debe acudirse a la intención de los contratantes (factores subjetivos) y a la mayor importancia de uno u otro destino (factores objetivos)”.

Por tanto, aunque actualmente no se observe expresamente en la ley la posibilidad de destinar una parte del inmueble alquilado al establecimiento de un negocio, atendiendo a lo anteriormente expuesto, podemos considerar que el arrendatario debe estar a, en primer lugar, lo establecido en el contrato, es decir, si no se prohíbe en el mismo, podrá destinar parcialmente la vivienda a otros usos siempre y cuando no se desvirtúe el destino principal, esto es, uso para vivienda, o bien solicitar permiso al propietario.

En lo que se refiere a los derechos y obligaciones, usted como arrendatario continuará teniendo los mismos, pues, como ya se ha señalado, podrá destinar una parte de la vivienda al establecimiento de la consulta siempre y cuando no se desvirtúe su destino principal de uso de vivienda.

Además, se deben revisar los estatutos de la comunidad de propietarios para comprobar que no impiden establecer negocios en las viviendas y, en su caso, solicitar el permiso y autorización de la comunidad.

Por último, es importante tener en cuenta que será preciso obtener una licencia de apertura, estando permitido ocupar tan solo un espacio máximo de la vivienda para el negocio en relación con el resto de la vivienda.

*Garbiñe Martínez Zalaya y Clara Gómez Mateos​, abogadas de Lean Abogados.