Hace tres meses dejé el piso de alquiler, pero aún no me han devuelto la fianza

Hace tres meses que mi hijo dejó el piso de alquiler en Madrid, pero todavía no le han devuelto la fianza, ¿es normal?, ¿qué puedo hacer para recuperarla?

El concepto de fianza queda recogido en el artículo 36 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU). Dicho precepto establece, en su apartado 1º, que “a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”.

La fianza tiene como fin último garantizar la devolución de la vivienda arrendada en buen estado de conservación, y es por ello que, si se ha cumplido este extremo, el arrendador debe devolver la cantidad depositada al arrendatario. Aunque la LAU no haya determinado un plazo límite para la devolución de la cantidad entregada en concepto de fianza, el artículo 36.4 de dicho cuerpo normativo recoge lo siguiente: “El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución”.

Es cierto que el precepto establece la obligación de devolución “al final del arriendo”, pero la inconcreción de la expresión dificulta la determinación del momento exacto en el que nace dicha obligación. No obstante, este mismo artículo establece el inicio del devengo de intereses de la meritada cantidad cuando transcurra un mes desde la entrega de las llaves por parte del arrendatario.

El devengo de intereses nace cuando la deuda ya es exigible, por lo que, mediante la interpretación del precepto anterior, puede afirmarse que la cantidad entregada en concepto de fianza deberá ser devuelta al inquilino durante el mes siguiente a que este entregue las llaves.

En el supuesto de que el arrendador no proceda a la devolución en el periodo mencionado, lo recomendable sería el envío de un burofax al mismo en que se le solicite formalmente dicha devolución, con la advertencia de que, en su defecto, se ejercitarán las acciones judiciales que en derecho amparen al inquilino, dejando así constancia de una reclamación extrajudicial de la fianza. Si esto no diese resultado, el inquilino debería reclamar judicialmente las cantidades debidas.

Por lo anterior, y a modo de conclusión, si el arrendador se negase a devolver la fianza, el arrendatario puede exigirle que justifique cada gasto que descuenta de la misma y, si fuese totalmente injustificado, el arrendatario tiene derecho a reclamar por vía extrajudicial, mediante burofax, la fianza depositada. Si lo anterior no funcionase, el arrendatario podrá acudir a los juzgados a reclamar las cantidades debidas.

Vivir en una oficina

Estoy interesada en comprar un piso que lleva utilizándose 15 años como vivienda, aunque registralmente aparece como estudio-oficina. Está totalmente acondicionado como vivienda, ¿puedo tener algún problema con esto? A la hora de contratar suministros, por ejemplo.

La inscripción en el Registro de la Propiedad del uso como vivienda de un determinado inmueble no es un trámite obligatorio, sino voluntario. No obstante, sí es recomendable su realización, ya que proporciona mayor seguridad jurídica al propietario del bien o a un potencial comprador del mismo; pues este último podría consultar el estado del inmueble en el registro y, al no constar como vivienda sino como estudio-oficina o local comercial, no interesarle finalmente su adquisición.

Ahora bien, aunque la inscripción en el registro tiene carácter voluntario, para modificar el uso original de un inmueble es necesario obtener la correspondiente licencia municipal de cambio de uso. Y aunque en la práctica pueda suceder que algunos municipios no pongan problemas en caso de no solicitar el cambio de uso, legalmente una oficina o local no es una vivienda, por lo que usted podría tener dificultades a la hora de empadronarse, pedir una cédula de habitabilidad o contratar servicios como el agua, luz y gas, pues al no tratarse de una vivienda, le pedirán la licencia de actividad.

Por lo que, para utilizar el inmueble legalmente, debería solicitar un cambio de uso del mismo, sin perjuicio de la posterior inscripción en el registro que, como hemos dicho, es voluntaria.

No obstante, los requisitos para un cambio de uso dependen en gran parte de las exigencias locales o autonómicas. Así, para proceder al cambio es necesario redactar un proyecto técnico que garantice el cumplimiento de la normativa urbanística aplicable y presentarlo posteriormente en el ayuntamiento correspondiente para que este conceda la licencia de cambio de uso.

Además, si el inmueble se encuentra en régimen de propiedad horizontal, debemos saber que todo propietario dueño de un local u oficina tiene derecho a darle uso como vivienda sin necesidad de ser aprobado por la junta de propietarios, siempre que el cambio de uso no contradiga el régimen de propiedad horizontal, los estatutos de la comunidad o el título constitutivo, ni se alteren elementos comunes o las cuotas de participación, tal y como ha sido determinado por el Tribunal Supremo.

En conclusión, para evitar posibles problemas frente a terceros, lo aconsejable sería tramitar la correspondiente licencia municipal de cambio de uso y así garantizar que el inmueble cumple con todas las exigencias legales para el nuevo uso al que se pretende destinar y, posteriormente, realizar la inscripción en el Registro de la Propiedad.

*Garbiñe Martínez Zalaya y Clara Gómez Mateos, abogadas de Lean Abogados.