¿Puede el banco modificar las condiciones de la hipoteca si tengo ya un oferta vinculante?

Estoy en negociaciones con un banco para que me concedan una hipoteca. ¿Pueden modificar las condiciones si tengo ya un oferta vinculante?

La oferta vinculante de un préstamo hipotecario constituye parte de la información precontractual que se ofrece a los consumidores para valorar la posible suscripción del contrato del préstamo. Es un documento que entrega la entidad financiera al cliente y en el que se plasman las condiciones financieras del préstamo, que posteriormente se incluirán en la escritura de constitución del mismo.

Ésta se encuentra regulada en la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, que en sus artículos 22 y 23 hace referencia a la ficha de información personalizada y a la oferta vinculante, respectivamente. Concretamente, el artículo 23.2 establece que “la oferta vinculante se facilitará mediante una ficha de información personalizada como la que figura en el Anexo II en la que, adicionalmente, se especificará lo siguiente: a) Que se trata de una oferta vinculante. b) El plazo de vigencia de dicha oferta”.

Y, en su apartado 5, determina que “salvo que medien circunstancias extraordinarias o no imputables a la entidad, la oferta vinculante tendrá un plazo de validez no inferior a catorce días naturales desde su fecha de entrega”.

A su vez, la Circular 5/2012, de 27 de junio, del Banco de España, a entidades de crédito y proveedores de servicios de pago, sobre transparencia de los servicios bancarios y responsabilidad en la concesión de préstamos también alude a la oferta vinculante en su norma sexta, referida a la información precontractual exigible, estableciendo que, “cuando dicha información tenga el carácter de oferta vinculante, se indicará esta circunstancia, así como su plazo de validez".

Como podemos observar, la oferta que se entrega al cliente resulta vinculante por un plazo determinado, el cual debe indicarse expresamente y que nunca podrá ser inferior a catorce días naturales, pero una vez superado el mismo, se pierde tal carácter. Por lo que, en conclusión, si usted tiene una oferta vinculante, el banco podría modificar las condiciones financieras negociadas en su momento y establecidas en la oferta una vez pasado el plazo de vigencia de la misma.

Vender un piso alquilado

Quiero vender un piso que lleva 30 años alquilado. Quiero que respeten el alquiler. Ya tengo comprador que dice que se compromete a mantener al inquilino. ¿Qué pasos hay que seguir para protegerlo, cancelar en anterior contrato y hacer uno nuevo?

El contrato de arrendamiento viene regulado en el artículo 2 y siguientes de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Dicho precepto en su apartado primero establece que “1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”.

Cuando las partes firman un contrato de arrendamiento, para evitar cualquier controversia, deben intentar regular todos los escenarios que puedan darse en un futuro. El arrendador y el arrendatario pueden pactar lo que libremente estipulen, siempre y cuando las cláusulas contenidas en el contrato no sean contrarias a las leyes (títulos I y IV de la Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU ), a la moral, ni al orden público.

No obstante, pueden darse situaciones que generen cierta inseguridad como es el caso que nos ocupa donde el arrendador quiere vender el inmueble cuando aún está vigente el contrato de alquiler.

Para dar respuesta a esta situación tenemos que acudir al artículo 14 de la LAU, el cual determina que si se produce la compraventa del inmueble objeto del arrendamiento, el adquirente deberá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendador y, por lo tanto, en el contrato de arrendamiento. Dicha subrogación se producirá siempre y cuando el contrato de alquiler haya sido inscrito en el registro de la propiedad con anterioridad al derecho de transmisión de la propiedad del inmueble.

Por el contrario, si el contrato de alquiler no hubiese sido inscrito en el correspondiente registro, la propia LAU, mediante la remisión al artículo 1.571 del Código Civil, permite al adquirente la resolución del contrato de arrendamiento. Si se da esta situación, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.

En consecuencia de lo expuesto, y a modo de conclusión, lo primero que se ha de tener en cuenta es si el contrato de alquiler está inscrito o no en el registro de la propiedad. En este caso podemos entender que sí lo está y, por tanto, no es necesario cancelar el contrato de arrendamiento, ya que, el hecho de que esté inscrito implica que el comprador se subrogue en la posición de arrendador estipulada en el contrato anterior y, por tanto, respete mantener al inquilino.

*Garbiñe Martínez Zalaya y Marta Esteban Jiménez, abogados de Lean Abogados.