¿Puedo vender una vivienda por debajo del valor catastral?

¿Puedo vender una vivienda por debajo del valor catastral?, ¿qué consecuencias puede tener para mí fiscalmente?

En primer lugar, hemos de destacar que el precio de una vivienda puede ser fijado libremente por el propietario de la misma, ya que así lo establece el principio de autonomía de la voluntad que rige nuestro ordenamiento jurídico en lo que respecta a los contratos privados, siempre y cuando los pactos entre las partes contratantes no sean contrarios a la ley, a la moral ni al orden público.

Como regla general, el precio de la vivienda se ajusta a unos parámetros objetivos conforme al precio de mercado, las características del inmueble o la ubicación del mismo. No obstante, hemos de hacer especial referencia al valor catastral de un inmueble. Este es un importe administrativo del bien que se fija teniendo en cuenta determinados criterios establecidos por el municipio donde radique la vivienda.

Por tanto, la transmisión de un inmueble por precio inferior al valor catastral puede derivar en unas consecuencias fiscales negativas para el comprador en lo que respecta a la liquidación del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), dado que la Agencia Tributaria podría proceder a efectuar una comprobación de valores, los cuales figuran en los registros oficiales, aplicándose unos coeficientes correctores en los que se tiene en cuenta la fecha en que se produce el devengo del hecho imponible, esto es, la fecha de transmisión del inmueble.

Por consiguiente, el comprador se verá obligado a abonar el impuesto en lo relativo a la diferencia que resulte entre el valor de venta que haya sido declarado y el valor catastral comprobado, mientras que el vendedor, por otra parte, tendrá que declarar el valor más elevado que haya sido comprobado a efectos del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) de la denominada plusvalía municipal.

A partir de ese momento, y en el caso de que la Agencia Tributaria le haga llegar la nueva liquidación establecida según los parámetros de la comprobación de valores efectuada y el valor catastral que haya estipulado, caben dos opciones. Por un lado, aceptarlo y abonar la diferencia, o bien solicitar la apertura de un expediente de tasación pericial contradictoria en el que habría que defender y argumentar por qué el valor real del inmueble es inferior al que fijó la Administración, y por tanto por qué se ha tributado como tal.

Como conclusión, podemos determinar que la venta de un inmueble por valor inferior al catastral puede traer consecuencias negativas para el contribuyente en tanto en cuanto Hacienda tratará de hacer valer la cantidad de diferencia entre el valor declarado y el valor que consta en sus registros.

Poner una vivienda a nombre de dos personas

Hace varios años, mi novio y yo compramos una casa que está a su nombre. Nos vamos a casar muy pronto, ¿qué papeleo tenemos que hacer para que el inmueble figure a nombre de los dos?

En muchas ocasiones, cuando en el seno de la pareja compramos un inmueble, el mismo puede figurar a nombre de los dos miembros de la pareja o bien —como ocurre en este caso— a nombre de uno de ellos. Cuando más adelante comenzamos a plantearnos un cambio en la titularidad de la vivienda a nombre de los dos de forma que ambos sean titulares al 50% de dicha vivienda, nos preguntamos ¿qué tenemos que hacer para que el inmueble figure a nombre de los dos?

Para que puedan realizar el cambio de la titularidad de la vivienda antes de contraer nupcias y, por tanto, no existiendo vínculo legal entre ambos, deberán elegir entre las siguientes opciones:

1.- Proceder a una compraventa.

2.- Optar por una donación.

Los gastos pueden variar en función de que se decanten por una opción u otra. Refiriéndonos a la segunda opción, si proceden a realizar el cambio de titularidad optando por la figura jurídica de la donación, hemos de destacar que, además de los gastos notariales y los trámites de cambio de escritura de la vivienda en el Registro de la Propiedad correspondiente, deberán de hacer frente al impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD) y al impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF).

Por otro lado, si el cambio de titularidad se realizase mediante contrato de compraventa, deberán hacerse cargo de los gastos notariales y del cambio de la titularidad de la vivienda en el Registro de la Propiedad, tal y como hemos mencionado anteriormente. No obstante, a su vez, habrán de asumir el pago del impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) y su correspondiente declaración en el IRPF.

Ahora bien, otra opción es que el cambio de titularidad se realice después de contraer matrimonio bajo el régimen económico matrimonial de gananciales, en ese caso, podrán formalizar una escritura de aportación del inmueble privativo a la sociedad de gananciales. Esta sería la opción más económica.

*Clara Gómez Mateos y Marta Esteban Jiménez, abogadas de Lean Abogados.