¿Puedo vender una vivienda heredada por debajo del valor catastral?

Queremos vender una vivienda heredada. En la aceptación de la herencia del 2008 tiene una valoración de Hacienda de 270.000 euros. Se vendería a la baja, en 100.000 euros y por debajo del valor catastral que es de unos 146.000, por necesidad y porque se está deteriorando bastante. Unos asesores me dicen que tengo que tener en cuenta la valoración de hacienda (270.000 euros cuando se aceptó la herencia en 2008), y que puede que tenga una sanción económica. Otros asesores me dicen que supone una pérdida patrimonial y no me puede pasar nada si adjunto informe o estado de la casa en el momento de la venta (fotos) ante notario.

Para comenzar, hemos de mencionar que el principio de autonomía de la voluntad de las partes que impera en nuestro ordenamiento jurídico establece que, ambas partes, vendedor y comprador, pueden alcanzar un acuerdo libremente pactado dentro de los límites que marca la ley, la moral y el orden público.

No obstante lo anterior, hemos de tomar en consideración el valor catastral que la administración tributaria le otorga a un inmueble, el cual se determina en función del valor del suelo, del valor de construcción y una serie de criterios que fija la administración local de cada municipio. Por consiguiente, la venta de un inmueble por precio inferior al estipulado en el catastro puede derivar unas consecuencias fiscales negativas para los administrados.

En el supuesto que nos atañe, la administración tributaria iniciaría un procedimiento de comprobación de valores, contemplado en la Ley General Tributaria, mediante el cual presenta una liquidación paralela donde se establece lo que se debe abonar por la diferencia entre el valor declarado en la venta y el valor dado al inmueble por la administración (que se fijara según el criterio de valoración elegido por la administración de entre los que la ley le permite y que normalmente será superior al valor catastral), ante lo cual el administrado tiene dos opciones:

1.- Aceptar la liquidación planteada por Hacienda y abonar la diferencia resultante añadiéndole los intereses moratorios.

2.- Impugnar la liquidación complementaria recibida y solicitar la apertura de un expediente de tasación pericial contradictoria en el que habría que acreditar que el valor real del inmueble es el que se fijó en la venta.

Por tanto, si usted considera que el importe de la transmisión se ajusta a la legalidad, debe aportar informe de un perito que así lo certifique y, tras ello, si la tasación practicada por el perito designado por el interesado es igual o inferior a 120.000 euros y al 10% de dicha tasación, se tomará como base para la liquidación la tasación del perito designado por el obligado tributario.

En conclusión, debe saber que, si tributa por una cantidad inferior a la estipulada en el valor catastral, ha de acreditar efectivamente las causas que así lo justifican, puesto que, de lo contrario, Hacienda va a reclamarle la parte dejada de percibir por la tributación de la venta y ello puede derivar en unas consecuencias fiscales negativas para su patrimonio.

Juicio por una hipoteca multidivisas

El día 26 de septiembre tuve el juicio por las multidivisas contra una entidad financiera y a día de hoy no tengo noticias de la sentencia. ¿Eso es normal?

Cabe resaltar que la sentencia es la resolución judicial posterior al acto del juicio que pone fin al procedimiento en cuestión. Su regulación se encuentra recogida en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en concreto en el precepto 208 y siguientes.

En lo que respecta al plazo para dictar las resoluciones judiciales, nuestra legislación determina que “las resoluciones de Tribunales y Letrados de la Administración de Justicia serán dictadas dentro del plazo que la ley establezca”.

En consonancia con esto, se ha de mencionar que el plazo en que ha de dictarse una sentencia varía en función del tipo de procedimiento ante el que nos encontremos. Por ejemplo, el plazo que otorga la ley para dictar sentencia en el juicio verbal, es decir, cuyo objeto de estudio sean cuantías que no excedan de los 6.000 euros, es de diez días. Mientras que, si se tratase de un juicio ordinario, consistente en cuantías superiores a los 6.000 euros, el plazo se amplía hasta los 20 días para la emisión de la sentencia desde la terminación del juicio.

Sin embargo, en la práctica judicial, el plazo para dictar sentencia se ve condicionado por el volumen de trabajo del juzgado en el que recaiga el asunto, de modo que puede demorarse siempre y cuando sea por causas previstas en la ley. Si no mediase justa causa que así lo fundamentase, la inobservancia del plazo daría lugar a la corrección disciplinaria. Lo más recomendable en estos casos es que el propio procurador acuda a la sede del juzgado en cuestión a fin de que le informen del estado del procedimiento, o presentar un escrito de impulso procesal.

A modo de resumen, podemos indicar que a pesar de que la ley establezca un plazo para dictar sentencia, éste puede verse prolongado debido a la elevada carga de trabajo soportada por los tribunales españoles, ante lo cual se debe esperar un tiempo prudencial, tras el cual puede optarse por dar impulso al procedimiento. Dicho esto y en contestación a su pregunta, un plazo de tres meses desde la celebración del acto del juicio entra dentro de los parámetros normales y de la estadística judicial.

*Clara Gómez Mateos, abogada de Lean Abogados.