Tengo parte de un piso en alquiler, ¿tienen los inquilinos derecho de tanteo?

Soy propietario de una tercera parte de un piso arrendado y quiero vender mi parte. ¿Los inquilinos tienen derecho de tanteo y retracto?

La situación jurídica de copropiedad se encuentra regulada en el Código Civil (CC), en concreto, en sus artículos 392 y ss. Se entiende que existe ésta cuando “la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas”.

En lo que respecta a la libre disposición de la parte proindivisa, hemos de mencionar el artículo 399 del CC, en el cual se establece que todo condueño ostenta la plena propiedad de su parte y todo lo que ello conlleva, pudiendo enajenarla, cederla o hipotecarla, siempre y cuando se limite a la porción que se le adjudique.

Sin embargo, este derecho se encuentra limitado con respecto al resto de copropietarios, pues hemos de tener en cuenta el derecho de adquisición preferente que ostentan el resto de los copropietarios del bien, lo que se traduce en que cada copropietario puede vender su parte a terceras personas ajenas a la comunidad; si bien, los demás copropietarios tendrán derecho de adquisición preferente por el mismo precio y en las mismas condiciones.

En consecuencia, el copropietario que pretenda vender a un tercero su parte tiene la obligación de notificar de forma fehaciente su decisión y condiciones de venta a los demás comuneros, quienes podrán ejercer su derecho de tanteo y ofrecer esa misma cantidad por la parte que se quiere vender.

Asimismo, los copropietarios son titulares de un derecho de retracto, lo cual supone que, si usted hubiese procedido a la venta del proindiviso a un tercero, como puede ser considerado en este caso el inquilino, el resto de copropietarios de la cosa común podrán usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos.

Lo anterior tiene como base legal lo estipulado en el artículo 25.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el cual determina que “el derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda”.

Por todo lo expuesto, y como conclusión, podemos afirmar que existe un orden de prelación entre los posibles compradores del proindiviso, conforme al cual, ante la situación de copropiedad, prevalece el derecho de los comuneros a evitar que un tercero acceda a la copropiedad del bien por encima de su condición.

* Clara Gómez Mateos y Lorena Sánchez Serrano, abogadas de Lean Abogados.