¿Hay que declarar las arras cuando el comprador se arrepiente y no compra?

En el caso de quedarse con las arras por desistimiento del comprador, ¿hay posibilidad de aplazar dos años la declaración del incremento patrimonial hasta que se produzca la venta y reinvertirlo entonces en la compra de la vivienda habitual?

En primer lugar, hemos de hacer una mención breve al concepto de arras por desistimiento o penitenciales, reguladas en el artículo 1.454 del Código Civil, las cuales permiten a las partes de un contrato de compraventa desistir libremente del cumplimiento del contrato, es decir, sin necesidad de probar daños.

Las arras por desistimiento tienen razón de ser cuando, una vez llegado el momento de la compraventa, la misma no se produce al desistir alguno de los contratantes. Es por ello que, quien obtenga la cantidad que fue entregada en concepto de arras, deberá declarar dicha cuantía en el IRPF como ganancia o pérdida que no deriva de un elemento patrimonial. En el presente supuesto, el vendedor deberá tributar esa ganancia patrimonial.

En relación al aplazamiento de la declaración de esa ganancia derivada de las arras por desistimiento del comprador, no podrá realizarse debido a que, tal y como establece el artículo 14 de la Ley del IRPF “las ganancias y pérdidas patrimoniales se imputarán en el periodo impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial”.

Es por todo ello por lo que la ganancia patrimonial derivada de las arras por desistimiento no puede ser declarada en periodo impositivo distinto al momento en el que produjo.

No ocurriría lo mismo si se hubiese producido la venta de la vivienda habitual, para lo cual, se regula una exención en el artículo 41 del Reglamento del IRPF, con la ventaja de declarar esa ganancia patrimonial en el periodo de dos años siempre que tenga como finalidad la reinversión en la vivienda habitual.

*Teresa Onieva Mira, abogada de Lean Abogados.