¿Qué gastos tiene vender una casa por debajo del precio al que la compré?

Compré una casa en 2007 y ahora la voy a vender por debajo del precio al que la compré. Quería saber si esto puede tener algún gasto añadido. Si fuera precio superior, sé que sí, ¿pero en este caso?

Hay determinados gastos y tributos que son inherentes a cualquier compraventa de una vivienda, debiendo ambas partes de la operación (vendedora y compradora) asumirlos. En este caso, son tres los gastos que debe asumir el vendedor:

1.- El impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTU), más comúnmente conocido como plusvalía municipal.

2.- El impuesto sobre la renta de personas físicas (IRPF), debiendo tributar el vendedor por la ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda.

3.- Los gastos que conlleve otorgar la escritura pública en la notaría.

En cuanto a la plusvalía municipal, su cálculo se rige por la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y dependerá, por tanto, del ayuntamiento donde se encuentre la vivienda objeto del contrato.

Si bien los ayuntamientos están exigiendo su pago aun cuando se han generado pérdidas por la venta de la vivienda, es posible reclamar la devolución de lo pagado una vez se ha liquidado y pagado el impuesto, siendo este último acto recomendable, en cualquier caso.

Según lo establecido en la ley, la parte vendedora debe asumir el gasto de la escritura matriz, esto es, el documento original que el notario debe redactar sobre el contrato o acto sometido a su autorización.

En último lugar, la parte vendedora debe tributar, en el IRPF, por la ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda. Esta ganancia patrimonial se calcula por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, que en el presente caso será negativa, generándose así una minusvalía patrimonial por la venta de la vivienda.

En este sentido, al haber perdido dinero con la venta, el vendedor no va a tener que tributar por dicho rendimiento negativo, si bien es necesario incluir la minusvalía patrimonial en la declaración del IRPF.

Incluir la minusvalía patrimonial en la declaración del IRPF es importante para el vendedor que pierde dinero por la venta de su casa, puesto que puede otorgarle importantes beneficios fiscales. Las pérdidas patrimoniales sufridas pueden compensarse con las ganancias patrimoniales que haya podido percibir el vendedor en el presente ejercicio, rebajándose así la posible factura fiscal generada en otras transmisiones.

Si con esta operación el resultado sigue siendo negativo para el vendedor, se prevén otros mecanismos para intentar compensar la pérdida patrimonial a efectos fiscales.

*Marta Vicioso Benítez, abogada de Lean Abogados.