Quiero cambiar las escrituras de la casa a nombre de mi mujer, ¿qué pasos debo dar?

Tengo hipotecada mi casa y mi deuda la termino de saldar en un año. No tengo ningún atraso, pero quiero que dicha escritura ya no esté a mi nombre sino a nombre de mi esposa, como única dueña de la propiedad. ¿Qué trámites debo hacer y cuánto pueden costar?

La titularidad es una cuestión formal, es decir, se considerará propietaria la persona que formalmente aparezca en el contrato de compraventa privado, posteriormente en la escritura pública que se otorgue ante notario y, finalmente, en el Registro de la Propiedad.

Lo mismo sucede con el préstamo hipotecario, pues estará obligada al pago la persona que aparezca como titular en la escritura. Una vez que conste en las escrituras quién será titular de la vivienda y de la hipoteca, cualquier cambio que se quiera realizar sobre la titularidad exigirá formalizar una donación o una compraventa en escritura pública, con el consiguiente pago de los impuestos correspondientes.

En el caso de la compraventa, los impuestos a pagar por parte del vendedor serán el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), en el que deberá tributar por la ganancia obtenida (la diferencia entre el precio de compra más los gastos y el precio de venta), y el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía municipal).

Por su parte, su mujer, como compradora, deberá abonar el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), un impuesto que varía entre comunidades. Además, deberá demostrarse ante la Agencia Tributaria que el pago ha sido efectivamente ejecutado pues, de no ser así, podría entenderse que se trata de una compraventa ficticia o simulada.

En caso de optarse por la donación, esta forma de transmisión tendría una repercusión fiscal mucho menor, ya que las donaciones entre cónyuges en muchas comunidades autónomas están bonificadas entre un 95 y un 99% en la cuota.

En estos casos, a nivel tributario, a pesar de que el vendedor deberá afrontar los mismos costes que en la venta, para su mujer supondría un coste prácticamente cero como receptora. Por tanto, su mujer podrá aparecer como propietaria en la escritura del inmueble y no subrogarse en el pago de la hipoteca, es decir, no ser deudora de la misma.

Para ese supuesto, únicamente tiene que aparecer en la escritura de la hipoteca para dar su consentimiento (tendrá que firmar también el préstamo aceptando aportar la vivienda, que estará a su nombre, como garantía de la hipoteca), es lo que se conoce como hipotecante no deudor.

*Rubén Crespo Cortés y Nerea Isasti Otero, abogados de Lean Abogados.