Mi inquilino falleció, ¿puedo echar a la viuda y a su hijo? No hubo subrogación

El titular del contrato de arrendamiento ha fallecido y continúa viviendo en la casa alquilada la viuda, sin subrogación expresa, pero conociendo el arrendador el fallecimiento. El contrato y las prórrogas legales han finalizado, se ha enviado burofax a la inquilina, pero se tiene la casi fundada sospecha de que en la casa vive también un hijo mayor de edad, con trabajo, al que lógicamente también se quiere desahuciar. ¿Se puede demandar a los dos conjuntamente, a la madre como arrendataria por finalización del plazo y al hijo por precario?

Para dar una respuesta lo más completa posible a su pregunta debemos partir de la regulación de los arrendamientos urbanos que se hace en nuestro ordenamiento jurídico, en concreto, en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

De conformidad con el artículo 16 de la misma, se establece que podrán subrogarse en el contrato de arrendamiento, entre otros, el cónyuge que al tiempo del fallecimiento conviviera con el arrendatario y los descendientes del mismo que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.

Este sería el caso que usted nos plantea, ya que se trataría de la viuda del arrendatario y, probablemente, de su hijo. Pero, ahora bien, la propia ley determina, en el apartado tercero del mencionado artículo que el arrendamiento se extinguirá si, en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario, el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse.

En su caso, según podemos deducir de la pregunta que nos formula, no ha existido subrogación expresa, ya que, a pesar de que el arrendador conoció del fallecimiento del arrendatario, su viuda no comunicó la voluntad de subrogarse en la posición de su difunto cónyuge, por lo que, siendo este un requisito necesario para que pueda hacerse efectiva la subrogación, el contrato se encontraría extinguido de modo que la ocupante del inmueble no dispone de título habilitante para ostentar la posesión del mismo, pudiendo ustedes entonces ejercitar la acción de desahucio del inmueble por precario contra ella.

Por otro lado, en cuanto al caso que nos comentaba en su pregunta referente a la sospecha de que en el inmueble se encuentra viviendo actualmente el hijo de la ocupante, al igual que en el supuesto anterior, podrá ejercitar una acción de desahucio del inmueble por precario, puesto que no dispone de título que le faculte para poseer el mismo.

*Beatriz Herrera del Campo y Gema Luna Extremera, abogadas de Lean Abogados.