He heredado un piso de renta antigua. No tengo contrato, ¿se podría subir el alquiler?

Mis hermanos y yo hemos heredado un piso de renta antigua. No tenemos contrato del mismo y no sabemos en qué año se firmó. La inquilina vive allí con uno de sus hijos y nunca hemos subido el alquiler, que alcanza los 100 euros. ¿Es necesario hacer un contrato? Nos gustaría, al menos, subir el alquiler.

Los contratos de arrendamiento denominados 'alquiler de renta antigua' son aquellos celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que se formalizaron para favorecer el acceso a la vivienda. Son contratos con una duración indefinida, ya que el alquiler se prorrogaba hasta el fallecimiento del inquilino, y que además podían ser objeto de subrogación (por el cónyuge, descendientes y otros familiares).

Esta situación de alquiler indefinido con un precio determinado hacía que la situación fuese insostenible, por lo que en 1985 se elaboró el Decreto Boyer, que pretendía eliminar los contratos de alquiler indefinidos.

Desde ese Real Decreto-ley 2/1985, la duración del contrato se debería fijar por acuerdo propietario-inquilino. En 1994 se aprueba la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, que fijaba una duración máxima de los contratos de alquiler de cinco años, eliminando definitivamente esa idea de contratos indefinidos. Además, los alquileres se pueden actualizar según el IPC, lo que impide que existan rentas fijas.

Por lo tanto, los contratos de alquiler de renta fija finalizan cuando el inquilino fallece. Este inquilino puede ser el inquilino original que arrendó el inmueble (siempre antes del 9 de mayo de 1985), o puede ser una subrogación del contrato.

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 reconoce la posibilidad de que existan como máximo dos subrogaciones del contrato de alquiler, lo que complica aún más la posibilidad de finalizar el contrato.

Existen una serie de motivos que permiten terminar con el contrato de renta antigua:

- Necesidad de la vivienda para sí mismo o parientes directos.

- Impago de rentas.

- Cuando el inquilino subarriende a terceros.

- Cuando el inquilino no habite la vivienda durante un período mínimo de seis meses por un año y no pueda justificar la ausencia.

Entendemos por su pregunta que no desean rescindir el contrato, sino hacer uno nuevo y poder subir el precio del alquiler. Pues bien, para ello, se debe acudir a la disposición transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, en cuyo apartado 11 se indica: “La renta del contrato podrá ser actualizada a instancia del arrendador previo requerimiento fehaciente al arrendatario”.

Ahora bien, para realizar esta actualización, deben seguirse una serie de reglas, pudiendo el inquilino oponerse a la misma si lo comunica al arrendador en los 30 días naturales siguientes a la recepción del requerimiento.

Si el inquilino se opone, los contratos de arrendamiento quedarán extinguidos en un plazo de ocho años desde el requerimiento fehaciente del arrendador. Por lo tanto, en su caso, si usted quiere subir el alquiler, lo más lógico sería que realice ese requerimiento a la inquilina para así poder actualizar la renta del alquiler.

Si se opone, el contrato dejará de tener duración indefinida y tendrá un plazo máximo de ocho años. En cuanto a la pregunta sobre si tiene que hacer un contrato, es posible que la inquilina tenga el contrato original (pudiendo usted realizar una copia del mismo) o bien puede demostrarse la existencia de una relación contractual con los ingresos mensuales de 100 euros que aparecerán reflejados en la cuenta bancaria, con facturas de luz, agua…

*Pablo Hernández Martín y Ángel Romero Pérez, abogados de Lean Abogados.