Quiero comprar una segunda vivienda para alquiler, ¿cómo debo declararlo?

Trabajo por cuenta ajena y estoy pensando en pedir una hipoteca y comprar un inmueble (segunda vivienda) para ponerlo en alquiler (en la ciudad de Madrid). Pero no tengo claro cómo sería mi nueva declaración del IRPF, es decir, cómo se imputan los gastos asociados a la vivienda y sobre qué base imponible se pagaría el IRPF, ni qué tipo se aplicaría.

El impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) está regulado en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del impuesto sobre la renta de las personas físicas y de modificación parcial de las leyes de los impuestos sobre sociedades, sobre la renta de no residentes y sobre el patrimonio.

La imputación de rentas inmobiliarias tributa a efectos del IRPF a los mismos tipos que el rendimiento del trabajo, sin embargo, es necesario atender al uso que se haga del inmueble, esto es, que dependerá de si la vivienda en cuestión es destinada al uso y disfrute del propietario, si es alquilada por periodos largos o si, por el contrario, es arrendada para cortos tramos vacacionales.

Por un lado, en el supuesto de que la segunda residencia sea destinada al uso personal del propietario, lo que generalmente se trata de una vivienda vacacional, tendrá consideración a efectos de la Agencia Tributaria como renta inmobiliaria imputada siempre y cuando no se realicen en ella actividades económicas y no genere rendimientos de capital derivados del arrendamiento.

En tal caso, Hacienda establece que a efectos fiscales genera una renta del 2% del valor catastral que figura en el recibo del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) o del 1,1% si el valor catastral fue revisado en los últimos 10 años.

Por otro lado, en el supuesto de que la segunda residencia sea destinada al alquiler, la renta obtenida por el arrendamiento tributará como rendimiento de capital inmobiliario, y por consiguiente los anteriores porcentajes no serán de aplicación.

De acuerdo con lo establecido en el artículo 22 de la ley del IRPF, tienen la consideración de rendimientos íntegros de capital inmobiliario los que se deriven del arrendamiento de bienes inmuebles urbanos cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el mismo.

En consecuencia y atendiendo al caso que nos plantea, los ingresos que obtenga del alquiler de la segunda vivienda en Madrid serán considerados como rendimientos de capital inmobiliario.

En este mismo sentido, el rendimiento neto del arrendamiento se calcula restando los gastos del inmueble a los ingresos íntegros obtenidos. Los gastos deducibles según Hacienda son, entre otros, los intereses de financiación ajena, los impuestos y tasas de adquisición, los servicios de terceros para el mantenimiento del inmueble, las potenciales reparaciones y los gastos de conservación, o los recibos de la comunidad de propietarios.

Sin embargo, estos gastos son un tema controvertido en tanto que Hacienda considera que deben deducirse de forma proporcional al tiempo que el inmueble esté alquilado.

Por último, cabe reseñar de que en caso de que el arrendamiento sea de larga duración, esto es que sea destinada a vivienda habitual del arrendatario, el rendimiento tendrá una reducción del 60%. Si, por el contrario, se trata de alquileres turísticos o de corta duración, no podrá aplicarse tal reducción por tener un carácter temporal.

*Sofía Sánchez Fernández y Sara Espada Vares, abogadas de Lean Abogados.