Tengo la nuda propiedad de un piso y mi madre, el usufructo, ¿se puede alquilar?

Tengo la nuda propiedad de un piso y mi madre el usufructo, ¿se puede alquilar?

Cada vez son más frecuentes los casos en los que el pleno dominio sobre una vivienda se divide en nuda propiedad y usufructo. El derecho de propiedad viene regulado en los artículos 347 y siguientes del Código Civil, los cuales establecen que “la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa o de un animal, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes”.

La plena propiedad es lo que también se conoce como pleno dominio sobre un bien. El derecho de propiedad puede dividirse en nuda propiedad y usufructo. La nuda propiedad es el derecho de una persona sobre una cosa de la que es únicamente propietaria, con limitación de no tener derecho a su posesión y disfrute, que serán derechos del tercero que disponga del usufructo.

Y, por su parte, el usufructo es el derecho de goce, uso y disfrute. De esta manera, la nuda propiedad y el usufructo son derechos diferentes, pero complementarios, que recaen sobre un mismo bien.

El artículo 468 del Código Civil establece la voluntad de las partes manifestada en actos entre vivos como una de las formas de constituir el usufructo. Es decir, el titular del pleno dominio puede disponer únicamente de la nuda propiedad, dejando reservado para sí el usufructo.

Tanto la nuda propiedad como el usufructo son derechos reales, los cuales pueden ser inscritos en el Registro de la Propiedad y en último término pueden ser objeto de transacciones.

En cuanto a los derechos y deberes específicos del usufructuario, debe atenderse a lo dictado por el art. 470 del Código Civil. Los derechos y las obligaciones del usufructuario serán los que determine el título constitutivo del usufructo; en su defecto, o por insuficiencia de este, se aplica lo dispuesto en los art. 471 a 490 del Código Civil.

La posesión, goce y disfrute del bien usufructuado implica poder percibir los frutos, adquirir las facultades de disposición sobre el objeto y realizar mejoras.

En conclusión, en un inmueble sobre el que se han constituido una nuda propiedad y un usufructo, será el usufructuario el único autorizado a firmar un contrato de arrendamiento y percibir las rentas.

En el caso de fallecimiento del usufructuario, debe atenderse al contenido del artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Según este precepto, cuando esta persona muere, el contrato de alquiler finaliza.

De esta manera, si se produce el fallecimiento del usufructuario, el nudo propietario tiene derecho a exigir al inquilino la entrega de la vivienda. Por tanto, es importante que el nudo propietario lo comunique de forma fehaciente en el menor plazo posible al inquilino o de lo contrario podría producirse una prórroga del contrato por tácita reconducción.

En relación con el posible arrendamiento, es necesario conocer a quién le corresponden ciertos gastos. En primer lugar, las reparaciones ordinarias que la vivienda necesite, es decir, aquellas relacionadas con los deterioros o desperfectos derivados de su uso y que sean necesarias para su conservación, serán responsabilidad del usufructuario.

Por el contrario, las reparaciones extraordinarias correrán por cuenta del nudo propietario.

*Sofía Sánchez Fernández y Sonsoles Martínez González, abogadas de Lean Abogados.