¿Se puede obligar a pagar una derrama a un inquilino de renta antigua?

Tenemos un piso alquilado de renta antigua desde 1972. En la actualidad, pagan 43,21 euros al mes. Desde el año pasado, la comunidad nos pasa una derrama mensual (arreglos en la escalera) de 40 euros, ¿podemos obligar al inquilino a que pague la totalidad de este importe o una parte?

En la actualidad siguen existiendo contratos de alquiler denominados “de renta antigua”, los cuales son mucho más beneficiosos para el inquilino en detrimento del arrendador.

Estos contratos son anteriores al 9 de mayo de 1985 y se regulan en la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente.

En primer lugar, es importante distinguir si los arreglos en la escalera se consideran como una obra de conservación o de mejora. La ley no hace una lista de las obras de conservación que son necesarias y las que no lo son.

Tampoco indica cuáles han de ser consideradas obras de mejora. Hay que hacer destacar que el mero hecho de que las obras sobre los elementos comunes hayan sido acordadas por la comunidad de propietarios no las califica como de conservación ni como necesarias

Si se considera que la reparación que se va a sufragar con la derrama es de conservación del edificio, se podrían repercutir al inquilino con las matizaciones que hace la normativa.

A ellas se refiere el artículo 107 del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y también aparecen reguladas en las disposiciones transitorias segunda y tercera de la LAU 1994.

La ley permite repercutir el coste de dichas obras al inquilino. El procedimiento del art. 108 y ss. de la misma norma establece que se podrá exigir del inquilino en compensación parcial del importe de las obras de reparación (las del art. 107) el abono del 12% anual del capital invertido.

En consecuencia, se deberá calcular el 12% del coste anual de la obra (517,44 euros) y, a su vez, dividirlo entre 12 mensualidades. El incremento mensual de la renta que tendrían derecho sería de 5,17 euros.

El incremento no se aplica durante un tiempo determinado. Dicho incremento es definitivo, hasta que el contrato termine. Es aconsejable que procedan a notificar fehacientemente al inquilino la repercusión del coste de las obras de conservación, puesto que dicha reclamación no tiene efectos retroactivos, siendo exigible a partir de la fecha de notificación.

A la notificación hay que acompañar obligatoriamente copia de la factura de la obra que se pretende repercutir, para acreditar su naturaleza, alcance e importe. Transcurridos 30 días desde la notificación sin que el inquilino haya manifestado su oposición, el arrendador podrá girar al siguiente periodo el recibo con el incremento de la renta o con la cuota de repercusión que le corresponda abonar, que deberán figurar separadamente de la cantidad que constituía la renta anterior, siendo obligatorio su pago por el arrendatario.

*Sonsoles Martínez González y Sofía Sánchez Fernández, abogadas de Lean Abogados.