¿Qué gastos tengo si vendo mi casa, compro otra y le doy dinero a mi hija?

Quiero vender mi casa —vivienda habitual— para comprarme otra más económica y darle así a mi hija el dinero que me quede. Tengo 63 años y una discapacidad del 59%. ¿Podrían decirme qué gastos tendría esta operación?

En épocas de crisis, es habitual que los padres traten de ayudar a sus hijos a prosperar y una de las opciones es la donación de parte de sus bienes en vez de esperar a que se transmitan por herencia.

En la fórmula propuesta, habría que analizar el coste de la operación desde un doble punto de vista. De manera general, entre un 5% y un 15% del precio de venta, aunque varía en función de la comunidad autónoma donde se encuentra la vivienda y de la situación particular del inmueble.

En la venta de su vivienda habitual se devengarían una serie de gastos que podemos clasificar según el momento. Antes de la venta, deberá obtener una nota simple actualizada del inmueble, un certificado energético y cédula de habitabilidad.

Opcionalmente, la elaboración de un contrato de arras y la comercialización del inmueble por un profesional y la posible cancelación registral de la hipoteca. El grueso de los gastos vendría después de la venta, pues se devengan una serie de impuestos como son el IRPF, la plusvalía municipal y el IBI.

Si bien el último no es un impuesto propio de la venta, toca pagar la parte correspondiente al año de la venta. Para calcular el IRPF, el principal impuesto, es necesario conocer cuál ha sido la ganancia patrimonial de la operación, es decir, la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición.

El valor de adquisición se refiere al precio que pagó cuando compró la propiedad, más las inversiones y mejoras, gastos y tributos inherentes a la operación que llevó a cabo en su día. Y por su parte, el valor de transmisión se refiere al precio de venta de la casa menos los gastos y tributos inherentes a la operación.

En estos gastos puede deducirse el importe que tuviera que pagar al ayuntamiento por la plusvalía municipal. Ese valor, posteriormente, debe multiplicarlo por el porcentaje de IRPF, que oscila según el tramo entre el 19,5% y el 23,5%. Ahora bien, existen una serie de exenciones fiscales.

Una de ellas es la que se aplicaría por la reinversión en vivienda habitual, con una serie de condicionantes. En caso de que la reinversión del dinero obtenido sea parcial, la exención se aplicaría de forma parcial y habría que tributar por el sobrante.

Lo aconsejable por motivos fiscales es que espere a cumplir los 65 años para evitar tener que pagar impuestos por la venta de su vivienda habitual, independientemente de si reinvierte o no su dinero en otra residencia. Se hace necesario apuntar que la normativa sobre plusvalía municipal no contempla ninguna exención a las personas con discapacidad.

Lo anterior no quita para que dicha venta sí esté sujeta al impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía municipal) que liquidan los ayuntamientos, y que se deberá liquidar fruto de la venta.

Este tributo grava el aumento de valor que ha tenido el suelo desde que se adquirió la casa hasta el momento de su venta. Existen dos métodos para calcular la plusvalía: uno que tiene en cuenta el valor catastral del suelo y otro que contempla la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra de la vivienda.

Una vez resuelto lo anterior, las dos vías legales que se usan de forma habitual para darle dinero a un hijo son la donación y el préstamo. La opción natural para regalar o entregar de por vida una cantidad de dinero a alguien es la donación, que lleva aparejada una serie de gastos en el proceso y, por supuesto, tiene un coste fiscal para el donatario (el que recibe la donación) que puede ser muy diferente según su residencia.

En el caso de la Comunidad de Madrid, es muy conveniente que acuda a un notario de su libre elección, ya que, al tratarse de una donación de padres a hijos, si se efectúa en documento público, tendrá una bonificación del 99% de la cuota, pagando solo el 1%. En cambio, en caso de hacerlo en documento privado, pagaría el 100% de la cuota. Será necesario que el origen de los fondos donados esté debidamente justificado.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.