¿Quién puede emitir un certificado de un edificio para saber si tiene deudas?

Estoy negociando la compra de un apartamento en un edificio antiguo que solo tiene 3 propietarios, de los cuales el vendedor es también el presidente de la comunidad de vecinos. En este caso, ¿es válido que expida el documento confirmando que no tiene deudas pendientes?

Desde un punto de vista jurídico, la propiedad horizontal es una modalidad de la llamada comunidad de bienes regulada en el artículo 396 del Código Civil y desarrollada por la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH).

Esta ley determina que es obligación del propietario de un inmueble contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Por tanto, es importante que el futuro comprador de una vivienda sujeta a un régimen de propiedad horizontal tenga conocimiento del régimen establecido en cuanto a gastos ordinarios y extraordinarios para así poder proteger adecuadamente sus derechos y patrimonio.

En relación a posibles deudas del vendedor con la comunidad de propietarios, existe una exigencia en la transmisión de inmuebles que no puede ser pasada por alto. Y este deber no es otro que el de informar sobre el estado de deudas pendientes con la comunidad de vecinos.

Para evitar sorpresas desagradables, la LPH establece que, en la escritura de compraventa, el vendedor deberá declarar que se halla al corriente de pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios.

A tal efecto, además de esta declaración oral, deberá aportar un certificado, emitido por el secretario de la comunidad, con el visto bueno de su presidente, en el que se detalle el estado de deudas de la vivienda en cuestión con la comunidad de propietarios.

El artículo 9.1 e) de la LPH también regula cómo, cuándo y por quien deberá ser emitido el certificado de deudas. Dicho documento debe ser emitido por quien ejerza las funciones de secretario con el visto bueno del presidente.

Queda claro que el único que puede expedir un certificado es el Secretario, que en la mayoría de los casos será un profesional Administrador de Fincas colegiado, y que suele ser el conocedor del estado de cuentas de cada uno de los propietarios.

No puede emitirse por otro órgano de la comunidad. Solo en el caso de no haber administrador, será en muchos casos el presidente, quien ejerza esa función, o aquel propietario que haya sido nombrado al efecto.

Se puede dar la circunstancia de que la función de secretario y presidente de la comunidad recaiga sobre la misma persona. Por tanto, en este caso, si así lo fuera, es válido que expida el documento confirmando que no tiene deudas pendientes con la comunidad.

No obstante, añadir que en el caso de que la exactitud de los datos consignados en el certificado o los perjuicios causados por el retraso en su emisión, son el secretario y el presidente quienes responderán en caso de culpa o negligencia.

En conclusión, es válido que el presidente de la comunidad de vecinos expida el documento confirmando que no tiene deudas pendientes y si hubiese emitido un certificado con datos falsos, es él quien respondería de los perjuicios.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.