En una casa con varios herederos, ¿quién tiene preferencia para comprar?

Somos 10 herederos de una casa familiar que está en usufructo en favor de uno de ellos, por ser soltero. No está registrada. Una persona ajena a la familia está interesada en comprar la casa, pero uno de los herederos directo la quiere comprar también. ¿Quién tiene preferencia a la hora de comprar? El heredero que la quiere comprar no quiere venderla a esa tercera persona.

Entendemos que en el caso que comenta estamos ante una herencia ya adjudicada a los herederos, los cuales quieren transmitir sus cuotas de titularidad sobre la misma.

A esta situación se la conoce como proindiviso o comunidad de bienes, es decir, que se trata de un bien que cuenta con varios copropietarios, gravado con un usufructo y no registrado.

Respondiendo a su pregunta, lo primero que tiene que tener en cuenta es que en este caso no existe como tal un derecho previo de adquisición a favor de ninguno de los dos eventuales compradores.

No obstante, si deciden vender al tercero, el copropietario que también quiere adquirir la finca gozará de un derecho de retracto recogido en el artículo 1.522 del Código Civil, el cual podrá ejercitar en el plazo de nueve días desde que tenga conocimiento de la venta y adquirirá la vivienda por el mismo precio que el comprador pagó, deshaciéndose así la primera compra y convirtiéndose en propietario el heredero comunero.

En cualquier caso, dependiendo de si la venta se realiza a uno u otro, se abren dos vías distintas que pasamos a explicar y cuya principal problemática será la falta de inscripción registral, ya que esto supone la falta de efectos frente a terceros.

En primer lugar, si optamos por venderle la vivienda a la persona que no es copropietaria, esta persona sabrá que la herencia no está inscrita, lo que puede ocasionar ciertos problemas de confianza por parte del comprador, ya que desconoce cuáles son las cargas de la vivienda, entre las que se encuentra el usufructo.

Por ello, si el comprador desea leer la escritura de aceptación y adjudicación de herencia para conocer la situación de la vivienda, también sabrá que la misma se encuentra gravada con un usufructo, lo que puede dificultar la venta.

Por ello, el heredero usufructuario podrá firmar un documento notarial mediante el cual renuncia a su derecho y se consolida la propiedad, pudiendo así vender. No obstante, también puede ser que al comprador no le importe la ausencia de inscripción y que tampoco desee consultar el título de adquisición.

En este caso, se formalizaría la compra y el comprador quedaría protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, al ser un adquirente de buena fe que desconocía la inexactitud del registro.

La segunda vía es la de la compraventa por parte del comunero, el cual podrá adquirir la vivienda sin las trabas que supone la falta de inscripción de la herencia, pues este es conocedor de todas las circunstancias del inmueble (proindiviso, derecho de usufructo…).

Por ello, en la formalización de escritura, el heredero usufructuario podrá renunciar a su derecho y que el comunero adquiera el pleno dominio de la finca.

*Sofía Sánchez Fernández y Sonsoles Martínez González, abogadas de Lean Abogados.