Un piso a nombre de dos personas. ¿Cómo puedo vender o donar mi parte?

Un piso a nombre de dos personas. Yo quiero vender o donar mi parte a otra propietaria. En este caso, ¿qué tengo que hacer? La vivienda sigue con hipoteca.

En el supuesto planteado, existiendo acuerdo entre ambos propietarios para que uno de ellos se adjudique el bien en su totalidad, lo más interesante sería realizar una extinción de condominio.

La principal ventaja frente a la compraventa es de carácter fiscal. La compraventa por un titular de la cuota del otro copropietario está sujeta al impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP).

La liquidación de este impuesto puede ascender hasta un 10% del valor de la parte que se compra. Una donación, por su parte, conlleva la liquidación del impuesto de donaciones y sucesiones.

Hay que advertir que estos porcentajes son aproximados y que dependerá de la comunidad autónoma donde radique el inmueble. La extinción o disolución de condominio os va a permitir disolver la copropiedad que existe entre los dos titulares del inmueble, convirtiéndose a la postre uno de vosotros en único propietario.

La teoría es que un copropietario cede —que no vende— su cuota al otro titular, quien pasa a tener el 100% del pleno dominio. El impuesto que se genera con esta operación de extinción es el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD).

Este impuesto no superará el 1,5% sobre el valor de la parte cedida como máximo. Cualquiera de las tres opciones exige elevar a público ante notario el acuerdo alcanzado entre las partes e inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad.

Por tanto, de forma obligatoria habrá que sufragar los honorarios del notario y del registrador, además del impuesto sobre actos jurídicos documentados.

En cuanto a la hipoteca que sigue gravando la propiedad, la misma persistirá sea cual sea la operación elegida para resolver la situación de proindiviso (art. 392 Código Civil).

Lo conveniente es realizar una novación del préstamo hipotecario con la entidad financiera, quien tiene que aceptar el cambio en la parte deudora.

Si el banco no aceptara la novación, se podría intentar la subrogación de hipoteca, es decir, cambiar de banco la hipoteca. Centrándonos en la extinción de condominio, es necesario analizar cómo se calcula la compensación que recibe el condueño que cede su parte en caso de que exista hipoteca.

En primer lugar, se ha de calcular cuál es el importe de la parte cedida. Posteriormente, se tendrá en cuenta la mitad del préstamo hipotecario pendiente.

Una vez calculado lo anterior se debe restar el valor de lo cedido menos la deuda asumida. Si no se paga la compensación al titular que cede, el nuevo propietario único tendrá un exceso de adjudicación.

Esta ganancia será equivalente a la compensación no pagada, que tendrá que incluir en su declaración de la renta como ganancia patrimonial. Sobre esa ganancia patrimonial deberá pagar un IRPF del 19%.

*Sonsoles Martínez González y Sofía Sánchez Fernández, abogadas de Lean Abogados.