Si vendo una casa por menos dinero de lo que pagué por ella, ¿debo reinvertir?

Tengo en propiedad una vivienda que pagué en su momento: 200.000 euros. Ahora quiero venderla por el mismo importe o quizá menos, ¿tengo obligación de reinvertir?

La compraventa de un inmueble conlleva el pago de algunos impuestos y gastos que dependerán de numerosos factores: vendedor o comprador, vivienda habitual o segunda residencia, edad del contribuyente…

Por ello, en esta consulta vamos a tratar de resolver cuáles son estos gastos y a quién corresponde su abono, haciendo especial hincapié en el IRPF.

En cuanto a la fiscalidad, al comprador le corresponde el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) mientras que el vendedor abonará el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (más conocido como plusvalía municipal) correspondiente, así como la incidencia que la operación tenga en la declaración de IRPF, que explicaremos más adelante.

Por otro lado, y en cuanto a los gastos, el pago de estos se puede pactar entre las partes, aunque también puede hacerse 'conforme a ley', lo que conlleva que, según el artículo 1.455 del Código Civil y en relación con los gastos de notaría, el vendedor abonará los gastos de otorgamiento y la primera copia, mientras que las segundas y ulteriores copias corresponden al comprador.

En lo relativo a los gastos del registro, estos le corresponden al comprador, y los gastos de la gestoría, corresponderán a aquel que haya contratado el servicio.

Entrando ya en su consulta, tenemos que saber que las ventas de inmuebles tributan a través del epígrafe de pérdidas y ganancias patrimoniales del IRPF. En este sentido, deberemos incluir en la casilla 1.633 el valor de transmisión, es decir, el precio de la venta, y en la casilla 1.637, el valor de adquisición (200.000 euros).

Si el valor de transmisión es mayor que el de adquisición, estaremos ante una ganancia patrimonial que tributará conforme a los siguientes tipos: De cero a 6.000 euros: 19%; de 6.000 a 50.000 euros: 21%; de 50.000 a 200.000 euros: 23%; más de 200.000 euros: 26%.

No obstante, si, como comenta, su intención es vender al mismo precio o incluso a pérdidas (por debajo del valor de adquisición), podrá compensarla con otras ganancias patrimoniales obtenidas en ese o en los cuatro ejercicios siguientes, según lo dispuesto en el artículo 49 de la Ley de IRPF.

Por ello, la reinversión no es obligatoria en ningún caso. Los supuestos de reinversión sirven, únicamente, como eximente en algunos casos de ganancia patrimonial, pero no sería este su caso si su intención es vender a pérdidas.

*Sofía Sánchez Fernández y Sonsoles Martínez González, abogadas de Lean Abogados.