¿Puedo quitar a mis padres como avalistas de una hipoteca a mi nombre?

Tengo un préstamo hipotecario que dice que mis padres avalan su casa hasta que mi préstamo llegue a una cantidad a la que ya ha llegado, ¿puedo quitarlos como avalistas?

Desde la crisis de 2008 y el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, los bancos han endurecido sus condiciones para suscribir una hipoteca. Por ejemplo, uno de los requisitos más extendidos es que las entidades bancarias suscriben hipotecas con sus clientes por un 80% del valor del inmueble, debiendo el cliente aportar el 20%.

En muchas ocasiones, los compradores no poseen ese 20% necesario para la adquisición del inmueble y, que no forma parte de la hipoteca, por ello deben recurrir a otros métodos. El caso más típico es el del aval hipotecario, lo que supone una doble garantía de la vivienda, tal y como ocurre en este caso.

En primer lugar, vamos a explicar lo que son los derechos de garantía y cómo funcionan. Los derechos de garantía constituyen un derecho que asegura el cumplimiento de una obligación y, en caso contrario, se ejecuta el derecho de garantía.

En este caso, la obligación principal es el pago del préstamo hipotecario, de forma que si el propietario incumple y deja de pagar, la entidad bancaria hipotecante ejecutará su derecho de garantía que, normalmente, recae sobre la vivienda adquirida y pagada con el préstamo hipotecario.

Durante la época de mayor auge del mercado inmobiliario, si el deudor no tenía suficiente solvencia, se solía requerir, además de la hipoteca, otro derecho de garantía: el aval.

El avalista es una persona que responde con sus bienes ante el impago de las obligaciones del deudor. Esto es, en caso de impago del préstamo hipotecario, el banco ejecutará el aval y se dirigirá frente a los bienes del avalista.

En este caso, la segunda garantía constituida sobre la vivienda no es un aval, sino una segunda garantía hipotecaria sobre la vivienda de un tercero (en este caso, de sus padres).

En muchas ocasiones, aunque efectivamente esta segunda garantía se constituye únicamente en relación con el 20% restante de la hipoteca, los bancos no distinguen esta circunstancia a la hora de constituir la hipoteca, de forma que deberemos insistir en que el banco incluya una cláusula que especifique que, una vez cumplida la obligación sobre la que recae la segunda garantía, esta se extinguirá.

Por todo, una vez comprobado que efectivamente su escritura de constitución contempla esta estipulación, podremos dirigirnos al banco para que emita un certificado que demuestre que dicha garantía ya no existe.

Posteriormente, deberemos formalizar una escritura pública de cancelación parcial de hipoteca, abonar el impuesto de actos jurídicos que corresponda e inscribirlo.

*Sofía Sánchez Fernández y Sonsoles Martínez González, abogadas de Lean Abogados.