Para poder vender una casa por debajo del valor catastral ¿hay que declararla en ruinas?

Por herencia, tenemos asignada una vivienda familiar que con el paso de los años se ha ido deteriorando. Actualmente, tenemos un comprador por debajo del valor catastral de la vivienda, y nos indican que para poder vender por debajo del valor catastral tenemos que declararla en ruinas y hacer nosotros las gestiones. Mi pregunta es: ¿quién es el encargado de declarar la vivienda en ruinas?, ¿el ayuntamiento?, ¿el propietario?, ¿el comprador?

En el supuesto indicado, nada nos dice de dónde radica la vivienda objeto de la pregunta y esto es importante, porque toda la competencia sobre materia de ordenación y planeamiento del suelo está delegada en las comunidades autónomas, las cuales han desarrollado sus respectivas leyes y decretos al respecto.

No obstante, lo anterior nos vamos a remitir a la legislación estatal, normativa base y supletoria de las comunidades autónomas para responder. El estado de ruina es una situación, de hecho, derivada de la degradación del edificio, que impide la continuidad de su vida útil, ya sea por motivos técnicos, que hacen inviable la reparación de este, por motivos económicos, dado el elevado coste de reparación, o por razones urbanísticas, principalmente por estar fuera de ordenación.

Pero dicho estado o situación de hecho debe declararse administrativamente, de ahí que se emplee el término declaración de ruina. Existen varias modalidades de ruina, a saber, ruinas económica, técnica y urbanística.

Tradicionalmente la legislación estatal sobre régimen del suelo ha definido tres modalidades o supuestos de ruina: la llamada ruina económica, cuando las reparaciones a realizar superasen por su coste económico el deber legal de conservación establecido, establecido de modo general, en el 50% del valor del edificio; la llamada ruina técnica o física, caracterizada por el fallo de los elementos arquitectónicos estructurales -o alguno de ellos- de la edificación o, en general, del inmueble, también llamada ruina inminente, ocurre cuando una edificación en estado ruinoso amenaza con derrumbarse o derruir de forma inminente, existiendo un peligro para las personas y el patrimonio urbanístico, por el cual se ordenará el desalojo inmediato del edificio para su posterior demolición y la ruina denominada urbanística, en este caso es un concepto técnico-jurídico, al no ser viable jurídicamente la autorización de obras de reparación necesarias para mantener el edificio en los casos que se encuentre la construcción o edificación fuera de ordenación.

En cuanto al procedimiento para llevar a cabo la declaración de ruina, este se recoge en el Reglamento de Disciplina y Urbanística, (RDU), RD.2187/1978 de 23 de junio, arts. 17 a 28.

El procedimiento de declaración de ruina podrá iniciarse de oficio o instancia de cualquier interesado, entendiéndose este, como toda persona, natural o jurídica, que alegue daño o peligro de daños propios derivados de la situación actual de la construcción.

No obstante, lo anterior, también podrán formular denuncias sobre la situación de ruina de una construcción cualquier persona física o jurídica, aunque no alegue la existencia de daños o peligros para sí o sus bienes o intereses legítimos.

Es decir, el procedimiento se inicia por denuncia o de oficio por el propio Ayuntamiento y será este, el que previa incoación del expediente, oídas las partes afectadas y analizada la titularidad del inmueble, (si es el propietario el que lo solicita); los informes y certificados técnicos aportados para probar el estado de la edificación y la situación de seguridad y habitabilidad de esta, el que resolverá el expediente.

El artículo 23 del RDU establece qué tipo de pronunciamiento ha de contener la resolución, a saber:

a) Declarar el inmueble en estado de ruina, ordenando la demolición. Si existiera peligro en la demora, la Administración acordará lo procedente respecto al desalojo de los ocupantes.

b) Declarar en estado de ruina parte del inmueble cuando esa parte tenga independencia constructiva del resto, ordenando asimismo su demolición.

c) Declarar, que, aun existiendo ruina en una parte del inmueble, ésta no alcanza a cubrir los requisitos para una declaración general, ordenando la ejecución de las obras de reparación necesarias.

d) Declarar que no hay situación de ruina, ordenando las medidas pertinentes destinadas a mantener la seguridad, salubridad y ornato públicos del inmueble de que se trate.

En los últimos casos del número anterior, el acuerdo determinará las obras necesarias que deba realizar el propietario. La declaración de ruina comportará la inscripción de oficio de la finca afectada en el Registro de Edificación Forzosa cuando exista.

Por lo tanto, en resumen y como conclusión de lo dicho, y ciñéndonos exclusivamente a la pregunta que se nos hace en nuestro caso, será el propietario el que puede solicitar al Ayuntamiento la declaración de ruina, si la edificación está dentro de algunos de los supuestos relatados anteriormente, aunque ello no es óbice para que lo pueda pedir también otra tercera persona, pero, única y exclusivamente, será competente el Ayuntamiento para declarar la ruina si esta existiese, una vez incoado el expediente y analizado el mismo.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.