Gastos que conlleva legalizar las superficies no declaradas en el Registro de la Propiedad

Quiero comprar una casa con un valor catastral de 315.000 euros. En el Registro de la Propiedad aparece que tiene 65 metros cuadrados y en el Catastro, 217 metros como superficie. Si compro la casa, ¿qué gastos tendré para legalizar las superficies no declaradas en Registro de la Propiedad?, ¿puedo comprar por debajo del valor catastral?

Por desgracia, la discrepancia entre la información disponible sobre una misma finca en el Catastro y en el Registro de la Propiedad es más habitual de lo que parece.

Con carácter general, prima la información recogida en el registro. Ambas entidades tienen diferente naturaleza. Mientras que el Registro de la Propiedad recoge de forma voluntaria los datos sobre titularidad y cargas de un inmueble, el Catastro es un registro obligatorio con finalidad fiscal.

El primero depende del Ministerio de Justicia y el segundo, del Ministerio de Hacienda y Función Pública. Debido a la diferente naturaleza, mientras permanezca una discrepancia relativa a la superficie de un inmueble es importante destacar que prevalece la información recogida en la escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad.

Con la finalidad de subsanar estos errores, en el año 2015 se modificó la Ley Hipotecaria mediante la aprobación de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

Esta norma pretende lograr la coordinación entre Registro de la Propiedad y Catastro, la cual en la actualidad todavía es prácticamente inexistente. Por ello, para poder proceder a la subsanación de esta discrepancia, es necesario averiguar qué información es la correcta y cuál la equivocada.

Lo más fácil para ello es comprobar la realidad física del inmueble y constatar sus medidas reales. Una vez se haya detectado dónde está el fallo, existen varias opciones:

.- La inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro.

.- La rectificación de su descripción.

.- La inscripción de plantaciones, edificaciones, instalaciones y otras mejoras incorporadas a la finca.

En este caso, como la discrepancia supera el 10% de la superficie del inmueble, en el momento de otorgar la escritura de compraventa, y para evitar una calificación desfavorable del registro, el notario deberá proceder a la apertura de un expediente hipotecario aportando una representación gráfica alternativa georreferenciada.

Por todo ello, es aconsejable que antes de firmar la escritura de compraventa de la casa resuelva con el vendedor la discrepancia. Es aconsejable que la discrepancia quede resuelta y se inscriba correctamente.

El coste para llevar a cabo la subsanación en la superficie incluirá el informe de un profesional que realice una medición ajustada a la realidad, los costes de notaría y registro.

En cuanto al precio de compra del inmueble, con carácter general, nuestro ordenamiento jurídico prevé el principio de autonomía de la voluntad de las partes. Así, si ambas partes acuerdan la venta por debajo de su valor catastral, esta se puede llevar a efecto sin problemas.

El valor catastral es un valor administrativo establecido de forma unilateral por la Administración en función del valor del suelo y de la construcción. A partir del 1 de enero de 2022 entró en vigor la aplicación del nuevo valor de referencia catastral.

Es muy probable que, cuando se presenten las oportunas liquidaciones de impuestos tras la compraventa (impuesto de actos jurídicos documentados), la Agencia Tributaria inicie los procedimientos de comprobación en virtud de la facultad establecida en el artículo 57.1 de la Ley General Tributaria.

Como resultado de esa comprobación, el contribuyente recibirá una propuesta de liquidación complementaria con mención del valor comprobado y los motivos que han llevado a tal conclusión.

Ante tal propuesta de liquidación se tiene dos opciones:

1.- Aceptar el importe y abonar la diferencia o

2.- Presentar alegaciones defendiendo que el valor real del inmueble adquirido es inferior al que la Administración recoge en el Catastro.

Antes de enero de 2022, el valor fijado por las partes en la escritura se presumía cierto, siendo Hacienda quien venía obligada a desvirtuarlo y acreditar que ese no era el valor real.

Sin embargo, ahora la normativa presume que el valor de referencia reflejado en el Catastro se corresponde con el de mercado. De esta manera es el contribuyente quien, si no está de acuerdo, debe demostrar lo contrario.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.