¿Puedo comprar cuatro partes de una vivienda y que me donen el resto?

Mi padre y sus cuatro hermanos han heredado una vivienda, todos ellos están jubilados. La casa tiene un valor de referencia de 110.000 euros. Mi interés es comprar la vivienda, y mi padre me donaría su parte, pero me pregunto, ¿puede donarme una de las cinco partes?, ¿la ley me permite comprar cuatro partes de una vivienda y que se me done la restante? No sé cómo debería plantearme la situación, si comprar todo o solo cuatro partes, no sé si a posteriori me acarreará problemas.

El caso comentado es el típico de proindiviso, habiendo resultado cinco titulares de la adjudicación de una herencia.

Los bienes que se encuentran en esta situación se regulan por lo dispuesto para las comunidades de bienes en el título tercero del libro segundo del Real Decreto de 24 de julio 1889 por el que se publica el Código Civil (en adelante Código Civil o CC), artículos 392 y siguientes.

Cada uno de los titulares es propietario de un porcentaje del bien (en este caso un 20%), una cuota genérica. En esta situación aparecen por igual ventajas y desventajas, por lo que es posible que los interesados quieran disolver el proindiviso.

Dos de las opciones que tienen a su alcance los comuneros son vender de forma conjunta la totalidad del bien a un tercero o transmitir su porcentaje al resto de partes.

La vivienda en proindiviso puede ser perfectamente objeto de venta o donación, así lo establece el artículo 399 del Código Civil. La donación constituye un negocio jurídico inter vivos, cuya principal diferencia con la compraventa es que, en la segunda, se transmite el inmueble a cambio del pago de un precio cierto y en la donación no media precio alguno, es decir, es gratuito.

Atendiendo a ello, usted puede adquirir mediante escritura de compraventa la totalidad del inmueble o, por ejemplo, el 80% del pleno dominio.

Respecto al 20% restante titularidad de su padre, puede adquirirlo mediante donación. Ahora bien, para que la operación fuera un éxito para usted tendrían que estar de acuerdo todos los comuneros, es decir, todos los hermanos de su padre.

Y esto es así por la existencia del derecho de retracto del que disponen los comuneros. El Código Civil recoge en sus artículos 1.521 y siguientes el derecho de retracto para el supuesto de comunidad de bienes.

Este derecho supone que, si el copropietario tiene conocimiento de que el otro comunero va a vender o ha vendido su parte a un tercero, puede ofrecerle el pago del mismo precio y en las mismas condiciones en que se produciría la venta.

Para ejercitar la acción de retracto, el copropietario tiene un plazo de nueve días a contar desde que tuvo conocimiento de la venta y, en todo caso, nueve días desde que la venta fue inscrita en el Registro de la Propiedad.

Es decir, podría ocurrir que uno de sus tíos tuviera conocimiento de que se le va a vender una o varias cuotas y decidiera, en las mismas condiciones, adquirir para sí dicho porcentaje.

Por tanto, si todos estuviesen de acuerdo y nadie quisiera ejercitar su derecho de retracto, la ley permite transmitir el 80% de pleno dominio mediante compraventa y el 20% restante mediante donación, cumpliendo en ambos casos con los requisitos formales.

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.