Si fallecen mis padres, ¿puedo seguir viviendo en el piso de alquiler?

Desde hace 70 años, mis padres han ocupado la misma vivienda (en Barcelona). Mi padre falleció y, actualmente, mi madre vive junto a mi hermano (69 años). En caso de fallecimiento de mi madre, ¿tendríamos mi hermano, o yo, algún derecho para seguir en la vivienda?, ¿cómo repercutiría en el importe del alquiler?

Los contratos de alquiler de vivienda se rigen por la norma vigente en el momento de su firma. Por ello, es muy importante saber cuál es la ley que determina los derechos y obligaciones de las partes.

El contrato al que se refiere la pregunta se rige por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y en la Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos. Son los denominados contratos de renta antigua.

La regulación del número de subrogaciones en estos contratos de renta antigua está prevista en la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Dicha disposición regula la subrogación en el contrato de alquiler de vivienda al momento de fallecimiento del inquilino titular.

El número de subrogaciones permitidas en contratos de arrendamiento anteriores al 9 de mayo de 1985 son dos y vienen recogidas en los apartados 4 y 5 de la citada Disposición Transitoria Segunda de la LAU. Es importante tener en cuenta las siguientes consideraciones respecto al número de subrogaciones:

a) Si cuando entró en vigor la LAU 29/94, es decir, el 1 de enero de 1995, se habían producido ya las dos subrogaciones permitidas, ya no cabrá ninguna más, por lo que al fallecimiento del que esté subrogado en último lugar se extinguirá el contrato.

b) Si a fecha 1 de enero de 1995 en la que entró en vigor la LAU se hubiese producido solo una subrogación, cabrá una segunda.

c) Y, por último, si a esa fecha de 1 de enero de 1995 no se hubiese producido ninguna subrogación, cabrá la posibilidad de efectuar las dos subrogaciones permitidas. La segunda cuestión a resolver es quién tendría derecho a subrogarse en el contrato de arrendamiento.

Según el apartado 4.º de la DT segunda de la LAU 1994, lo podrán hacer “los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento”.

En el presente caso, suponemos, y a falta de mayor información, que había una persona titular del contrato de arrendamiento de fecha 1966. Es decir, el cónyuge viudo se subrogó hace dos años con el fallecimiento del titular.

Ahora, para el caso de fallecimiento de esta persona, el hijo que hubiese convivido con su progenitor los dos años anteriores al fallecimiento tendría derecho a subrogarse en el contrato.

Ahora bien, existe un límite temporal, pues el hijo podrá subrogarse en el contrato durante dos años y, transcurrido ese tiempo, se extingue. Por otra parte, en cuanto a la modificación del precio del alquiler, es preciso señalar que la ley prevé que el proceso formal para la actualización de la renta se realice mediante un burofax al arrendatario indicando que la renta del contrato podrá ser actualizada a instancia del arrendador previo requerimiento fehaciente al arrendatario.

Este requerimiento habrá que realizarlo al año de vigencia del contrato y la notificación deberá contener el importe de la actualización, acompañando de la certificación del Instituto Nacional de Estadística (INE) expresiva de los índices determinantes de la cantidad notificada.

Las reglas específicas de la regulación para la actualización de las rentas de este tipo de contratos se encuentran en la disposición 2.ª de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados