Alquilé piso en 2017 y he renovado cada año, ¿cómo se puede rescindir el contrato?

Soy propietario de un piso que alquilé en 2017. En el contrato, se pactó una duración de tres años, pero año a año renovamos el contrato cambiando solamente la fecha del encabezado. Estaba pactado en el contrato la actualización de la renta y en 2022 hicimos una subida de 50 euros. El contrato lo cambiamos solo en ese punto, no se actualizaron la fianza ni la ley a la que se acoge el contrato. Ahora quiero dar por finalizado el contrato. Mi duda es, ¿se tiene en cuenta que el mismo contrato lleva siete años en curso y estamos en tácita reconducción o al firmar un contrato año a año, cada año empiezan a contar los tres años iniciales?

Para poder dar respuesta a la pregunta que hoy nos plantea uno de nuestros lectores, debemos atender al concepto jurídico de la tácita reconducción. Este viene regulado en el artículo 1566 del Código Civil que reza: “Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento”.

Por tanto, cuando finaliza la duración de un contrato de arrendamiento (ya sea de vivienda o de local de negocio), así como sus prórrogas legales o pactadas y, la relación arrendataria continúa por voluntad de las partes, se considera que el contrato ha entrado en “tácita reconducción”.

Si atendemos a lo expuesto anteriormente, en el presente caso, el contrato de alquiler fue suscrito por las partes en el año 2017, con la posibilidad de que el inquilino permaneciera en la vivienda hasta un máximo de tres años, tal y como establecía el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) vigente en esa fecha.

Suponiendo que el contrato se celebró en febrero de 2017, si llegado febrero de 2020 el arrendador no le ha comunicado la resolución y el inquilino permanece disfrutando de la vivienda 15 días más sin recibir noticia alguna, a partir del día 15 de febrero de 2021 (15 días después) el contrato entra en “tácita reconducción”.

Por tanto, y dado que las partes celebraron nuevos contratos año a año, el último contrato firmado es el vigente y el que surte todos sus efectos, no habiéndose, por tanto, producido la tácita reconducción renovándose de forma anual hasta un máximo de 5 años conforme establece la vigente LAU, por haber sido expresamente aceptado y firmado por las partes.

Es decir, el último contrato firmado por las partes (2023) es el que ahora tiene validez, quedando el resto de contratos sin vigencia. Dado que la duración del contrato es por tres años, el arrendatario tendría derecho a permanecer en la vivienda por un plazo de tres años a contar desde la fecha de celebración del último contrato suscrito en 2023, mediante las sucesivas renovaciones anuales.

Por lo que habrá que atender a las cláusulas del contrato con el fin de esclarecer si las partes acordaron la posibilidad de no renovar el mismo con él, estableciendo de un preaviso, ya que de lo contrario, el arrendador estaría obligado a cumplir la duración pactada de tres años.

*Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.