Compré un piso, no están canceladas las cargas y ahora no puedo venderlo

Hace 18 años compré un piso y quedaba el trámite de cancelación de cargas. En las escrituras, los vendedores tienen la obligación de hacerse cargo de la cancelación e inscripción en el registro de la propiedad y asumir su coste. Pero a día de hoy no está hecho el trámite y yo, de momento, no puedo vender mi piso.

En primer lugar, una carga registral supone una limitación al dominio de una vivienda. Ejemplo de ello podrían citarse, por ejemplo, los contratos de préstamo hipotecario, los usufructos, cargas urbanísticas o la existencia de alguna condición resolutoria.

Esta carga seguirá apareciendo en el registro de la propiedad hasta su cancelación, lo cual se reflejará con la expedición de una nota simple y, como es obvio, puede influir en la posterior venta del inmueble, pues el bien se transmitiría con la misma y esto puede echar para atrás a posibles compradores.

Llegados a este punto, debe puntualizarse que, en una compra de un inmueble, salvo que expresamente lo pacten las partes, ninguna de ellas tiene la obligación de cancelar las cargas, si bien resultaría más beneficioso, como es obvio, para el comprador.

Para realizar dicha cancelación en el registro es preciso realizar las siguientes tres gestiones previas:

1. La expedición de un certificado de saldo cero de la hipoteca.

2. La correspondiente escritura de cancelación de cargas.

3. La liquidación del impuesto de actos jurídicos documentados (AJD).

Una vez se cuente con las tres acreditaciones, deberán presentarse en el registro y solicitar la oportuna cancelación de cargas. El coste aproximado de realizar estos trámites puede oscilar entre 400 y 1.000 euros, dependiendo de si se cuenta con los servicios de una gestoría o se realizan de manera autónoma e independiente.

Finalmente, puntualizar que la cancelación de cargas registrales no es un imperativo legal, pero desde luego resulta conveniente y prudente para evitar posibles inconvenientes a futuro.

*Álvaro Fernández Baert, abogado de Lean Abogados.