Si compro en una subasta el usufructo de un local, ¿podría mantener yo el mismo?

Si compro en una subasta el usufructo de un local, ¿podría seguir manteniendo el derecho de usufructo vitalicio para mí pasando este derecho a mi nombre?

El derecho de propiedad viene regulado en los artículos 348 y siguientes del Código Civil, los cuales establecen que “la propiedad es el derecho de gozar y disfrutar de una cosa o de un animal, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes”.

El derecho de propiedad puede dividirse en nuda propiedad y usufructo. La nuda propiedad es el derecho de una persona sobre una cosa de la que es únicamente propietaria, con limitación de no tener a derecho a su posesión y disfrute, que serán derechos del tercero que disponga del usufructo.

Y, por su parte, el usufructo es el derecho de goce, uso y disfrute. Únicamente cuando se tiene el pleno dominio se poseen ambos derechos simultáneamente. Vamos a centrarnos en el usufructo, el cual puede estar limitado temporalmente o ser vitalicio para su titular, y que está regulado en los artículos 467 a 522 del Código Civil (en adelante “CC”).

El usufructuario tiene facultad de enajenar su derecho, por lo que igualmente puede ser éste gravado con un embargo. Por tanto, un derecho de usufructo, debidamente inscrito en el registro de la propiedad, es embargable, pudiendo asimismo anotar el embargo.

El acreedor podría ejecutar su garantía y conseguir que el local saliese a subasta. Aquí lo normal es que no hubiese muchos postores por el derecho de usufructo y, además, el nudo propietario tendría derecho de adquisición preferente.

Dentro del procedimiento de subasta de bienes inmuebles debe incorporarse una certificación de dominio y cargas en el que consten, entre otros extremos, la titularidad del dominio y demás derechos reales del bien o derecho gravado.

En este punto se hace necesario destacar que cuando lo que se subasta es únicamente el derecho real de usufructo, tras la adjudicación el nudo propietario tendría derecho de adquisición preferente.

Si lo ejerce en tiempo y forma, se inscribiría a su nombre el usufructo, pudiendo consolidar su propiedad. Por tanto, el tercero que puja en la subasta tendrá que tener en cuenta el derecho de otros comuneros antes de poder finalmente adquirirse el derecho de usufructo.

En cuanto a la naturaleza del derecho de usufructo que se transmite, el art 480 del CC establece que todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo.

En el caso planteado se cuestiona si un tercero puede inscribir a su nombre el usufructo vitalicio tras la subasta. En este caso, el usufructo a favor del tercero adquirente se extinguirá en el momento de fallecimiento la persona a cuyo favor se constituyó (es decir, el usufructuario original)

*Sonsoles Martínez González, abogada de Lean Abogados.