Por qué De Guindos se equivoca con el inmobiliario

La burbuja inmobiliaria fue tan grande que el desplome de precios se halla solo a mitad de camino

Lo primero que debemos aclarar cuando hablamos de un problema como el de la burbuja inmobiliaria española es del tamaño del problema. ¿Cuánto aumentaron los precios? ¿Es mucho o poco comparado con otros casos? ¿Cómo fue de grande la burbuja?

Sorprende, cuando comparamos la burbuja española con la de otros países, su gigantesco tamaño, solo superado por la de un pequeño país europeo, Irlanda. Si acudimos a la conocida publicación británica The Economist, podemos comprobarlo, como se ve en la Fig. 1. 

Los precios del inmobiliario aumentaron mucho más incluso que en Japón en la primera fase de la burbuja (1985-1991), lo cual no dejará de sorprender a muchas personas. Pero no solo eso, sino que si, tras el estallido de la burbuja en Japón, que sucedió unos meses antes, ya nunca han vuelto a aumentar los precios, en nuestro caso solo bajaron levemente durante unos años para después retomar la senda ascendente de una forma absolutamente desbocada coincidiendo con el inicio de la segunda legislatura de Aznar, hasta duplicarse de nuevo. En total los precios, respecto a 1984, se multiplicaron en términos reales por cuatro, mientras que en su punto álgido en Japón lo hicieron por 1,8 (respecto a 1976) y en EEUU por 2 entre 1997 y 2006.

En un mercado bien regulado como el alemán podemos comprobar la estabilidad de los precios, que se basa en el control del banco central del crédito hipotecario y en una regulación del suelo que dificulta mucho la actuación de los especuladores y de los corruptos.

Otra cosa que llama la atención es que, a pesar de la bajada vista en los escandalosos precios de nuestro inmobiliario, la burbuja aún se halla a menos de la mitad de camino para completar su corrección, por más que digan las voces interesadas que está ya ha terminado. Estas voces interesadas lo que quieren, evidentemente, es que retornen los buenos tiempos –buenos para ellos, se entiende– y volver a ganar dinero de forma desaforada.

Pero no solo es importante el aumento de los precios, que se pudo dar localmente y en la misma escala en otros países, como ocurrió en el caso de las burbujas parisina o londinense, sino el enorme volumen implicado, sin parangón en casi ningún sitio excepto, como hemos dicho, en Irlanda, o más recientemente en China.

Recordemos cómo presumía Aznar de que aquí se construían más pisos que entre Alemania y Francia juntas, países mucho más ricos que nosotros y que suman más de tres veces nuestra población. Aznar, en estas declaraciones, nos recordaba a algunos a un alcohólico presumiendo de que bebe mucho más whisky que todos sus vecinos juntos. Y lo peor es que, si los chinos han construido mucho más de lo necesario, para ello han malempleando su propio dinero, pero los Gobiernos del PP y del PSOE permitieron y fomentaron que se hiciera con dinero ajeno. Un saqueo sin parangón alguno, por su volumen, a cualquier otro que se haya dado en nuestra historia y que se puede cifrar, si nos atenemos a las plusvalías generadas por el suelo urbanizado en estos años, en más de 500.000 millones de euros.

Este dinero permanece en su mayor parte en los pasivos de las familias españolas (739.000 millones) o bien ya ha sido pagado. Otra parte reside impagada en los balances de los bancos (mientras escribimos esto son 184.000 millones); otra sigue refinanciada, aunque posiblemente no se pague tampoco nunca (probablemente otros 90.000 millones), y otra más conforma los famosos y tan odiados por la ciudadanía rescates bancarios (unos 100.000 millones hasta la fecha). Si bien una parte importante de todas estas mareantes cifras –más o menos la mitad– fue el coste de la construcción, el resto fueron las mencionadas plusvalías del suelo, que fue la razón fundamental para que la burbuja alcanzara tal dimensión.

Si en 1992 debíamos al exterior 70.000 millones de euros, de los cuales además 2/3 eran inversión directa y, por lo tanto, capaz de generar ingresos, en 1997 esta cifra había aumentado ya a 130.000 millones, mientras que el porcentaje de inversión directa se reducía al 43%. Al acabar la segunda legislatura de Aznar, la cifra se había multiplicado casi por tres hasta llegar a los 370.000 millones, mientras que la inversión directa ya solo era el 23% del total de la deuda externa. Esta inmensa cantidad de dinero se canalizó a través de la banca –de hecho, era la banca la que lo conseguía– para llegar a promotores y compradores finales. El consumo de cemento se había multiplicado por dos y los precios habían aumentado casi un 70% en términos reales.

Pero lo peor estaba aún por llegar. Tras la victoria de Zapatero, y actuando en dirección opuesta a la que pregonaba en su campaña electoral, se apretó aún más el acelerador. La deuda externa neta aumentó en solo cinco años 613.000 millones más, hasta rozar el billón de euros a finales de 2009. Mientras, la inversión directa disminuyó hasta un ridículo 4,6%. La producción de cemento y los precios de la vivienda habían conseguido aumentar otro 25%.

Ya solo entraba dinero caliente, especulativo, que se dirigía hacia un sector inmobiliario borracho de sí mismo. Pero aun así el esquema Ponzi en que se había transformado toda la economía del país ya no se pudo sostener y estalló en la segunda mitad de 2007, cuando ya dejó de entrar dinero suficiente como para alimentar la fiebre especulativa. Era el principio del fin, y el comienzo de uno de los mayores desastres que ha sufrido una economía en tiempos de paz, equivalente en casi todos sus parámetros (paro, caída de la producción industrial, caída del comercio) a la Gran Depresión en los EEUU. 

En la Gran Depresión en los EEUU, desde 1929 a 1933 (su punto más bajo), el consumo de bienes no duraderos cayó un 29%, es decir, 3 puntos menos que en España en el período 2007-2012. En cuanto al consumo de bienes duraderos, descendió un 55%, nada menos que 17 puntos menos que los vistos en España actualmente entre 2007 y 2012. El paro también ha llegado a superar al de EEUU en esa época en unos dos puntos porcentuales.

Y esta es la razón fundamental de que sea imposible, por mucho que lo deseen los que se forraron con ello, que vuelva a montarse otra burbuja. El dinero exterior solo entrará en breves oleadas como la actual, y nuestra economía es incapaz de generar un flujo financiero como para alimentarla. El resto de factores también están en contra, como pueden ser el inmenso stock sin vender, la espantosa pirámide de población, los flujos migratorios o la pésima situación económica de la población joven. Por ello podemos asegurar, sin temor a equivocarnos, que De Guindos o bien miente a conciencia cuando dice que el inmobiliario ha tocado fondo o es un perfecto ignorante.