Caos en la vivienda en las grandes ciudades: las anteojeras ideológicas

Todo comenzó en Barcelona en 2013, para después extenderse a Madrid y acabar afectando a día de hoy a cada vez más ciudades. El problema es de tal envergadura que 'de facto' estamos viendo que cada vez más personas con trabajo no pueden acceder a un techo mínimamente digno, con los precios de los alquileres en máximos históricos a nivel nacional. Esta subida alcanza el 14% según el portal Idealista, aunque con diferencias notables según regiones y ciudades. En estos momentos, los alquileres se encuentran en máximos en las comunidades de Madrid, Cataluña y Canarias, aunque las subidas han sido muy fuertes en casi todas las comunidades el pasado año, estando por debajo del IPC general solo en Baleares, Cataluña y Cantabria (posiblemente, esta última la única comunidad donde no ha comenzado el 'boom' de precios).

En lugares como Barcelona, en que se han visto subidas del 50% en poco más de tres años, la situación parece que se ha estabilizado, al igual que en Palma de Mallorca, donde el problema comenzó un año más tarde que en Barcelona (finales de 2014), y se han visto subidas del 55%. En Las Palmas también empezaron las subidas de precios a la vez que en Palma de Mallorca, observándose también en el último año una estabilización después de ascensos del 40%. Madrid, cuyas subidas desde mínimos se aproximan a las de Barcelona (47%), sin embargo no muestra signos de estabilización, con un ascenso en los últimos 12 meses que más que triplica el IPC. En Madrid, esta situación se inició también aproximadamente un año después que en Barcelona.

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Pero estas subidas desmesuradas se fueron extendiendo a lo largo de los siguientes meses a otras grandes ciudades. A lo largo de 2015 se fueron sumando a la espiral todas las grandes capitales: Valencia, Sevilla, Zaragoza, Málaga, con subidas entre el 36 y el 45%. En ninguna de ellas, al igual que en Madrid, la espiral alcista parece que esté próxima a finalizar. Entre las 10 mayores capitales de España, nos quedan Murcia, cuya situación no parece a día de hoy tan descontrolada, con subidas desde 2015 del 19%, y Bilbao, en que suman el 13%.

El problema se ha metastatizado a poblaciones próximas a los epicentros de la subida, como vemos por ejemplo en la periferia de Barcelona (+40%) y de Madrid (+30%).

Con salarios estancados o casi estancados en todo el país, es evidente que esta situación ha incidido de forma extremadamente negativa en todas las personas que no son propietarias de vivienda y pagan alquileres no controlados. Los hogares que se hallan en esta situación en España han pasado del 9,5% en 2005 al 14,3% actualmente. Sin embargo, en las zonas más problemáticas este porcentaje sube: 21,6% en Cataluña, 21% en Madrid y 20,8% en Baleares. Es decir, que solo entre estas tres comunidades tenemos casi tres millones de personas afectadas.

En los medios de comunicación se oyen multitud de interpretaciones sobre las razones de esta, podríamos llamar ya, emergencia habitacional, pero a mi modo de ver las que hacen referencia a procesos especulativos o a falta de libertad de mercado no aciertan más que en muy pequeña medida. No parece para nada cierto que esté habiendo una burbuja en el alquiler de vivienda. Una burbuja es un proceso especulativo en que los inversores entran en el mercado a precios cada vez mayores con la única intención de aprovecharse de la espiral alcista de precios. Salvo casos bastante puntuales de determinados fondos buitre, cuyo peso en el volumen total del mercado no es ni remotamente capaz de mover los precios, no existe este proceso especulativo. Primero comenzaron las subidas de precios y luego, ante la reactivación de la demanda, se observó una intensa afluencia de inversores a la búsqueda de una rentabilidad ascendente.

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Respecto a la acusación de falta de libertad de mercado, sí que tiene algo más de fundamento, pues observamos cómo la construcción se está reactivando de forma muy lenta a pesar de que llevamos ya más de cinco años de intenso crecimiento económico. Como se ve en el gráfico, nos encontramos en niveles aproximadamente la mitad de los que se vieron a finales de los años noventa, cuando no existía todavía burbuja inmobiliaria y la población era bastante menor de la actual. A día de hoy, los niveles de construcción son como mínimo la mitad de los necesarios simplemente para mantener el parque de vivienda, y si contamos las dinámicas de demanda de las que hablaré luego, serían más o menos un tercio de los necesarios.

La complejidad de la aprobación y puesta en marcha de los nuevos desarrollos urbanísticos hace que desde luego sea muy difícil que el mercado responda con agilidad a la demanda, pero aunque la situación no sea la deseable (para mí, el modelo a seguir sería el alemán), no cabe esperar modificaciones importantes en la legislación. Esto ocurre por el gigantesco negocio que hay detrás de las recalificaciones y la inversión en suelo urbano, algo que no es un mal solo español y que ha demostrado en casi todos los países ser un problema de casi imposible resolución. Por lo tanto, clamar que debe haber mayor libertad de mercado es como clamar por la cura del cáncer. Algo muy deseable pero poco realista a día de hoy. Se puede exigir a las administraciones, especialmente ayuntamientos y CCAA, que agilicen los trámites, pero poco más.

Además, es muy dudoso que el mercado a corto o medio plazo pueda atender las necesidades de los sectores más vulnerables. Lógicamente, se buscará la maximización del beneficio y con la problemática actual de enorme desfase entre oferta y demanda habrá amplios sectores de la población que seguirán quedando fuera del acceso a una vivienda digna.

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Las razones reales de que esté habiendo estas subidas de precios hay que buscarlas, a mi parecer, en la mejora de la situación económica en España en los últimos años. Se han creado más de tres millones de empleos en los últimos cinco años, lo que supone que hay un 20% más de personas que están cobrando un salario. Muchas de estas personas, por estar en paro, no podían permitirse el vivir de forma independiente. Como debido a las restricciones procedentes del regulador europeo la banca no está incurriendo en los excesos de épocas pasadas, no es nada fácil obtener un préstamo y mucho menos con un elevado porcentaje sobre el valor de tasación. Eso provoca que el acceso a la compra de vivienda esté cerrado a un elevado porcentaje de personas, que no pueden disponer del ahorro previo ni de las garantías que exige la banca. Hay que decir que en este caso el regulador europeo y en consecuencia la banca están actuando bien, ya que no se pueden asumir los riesgos que conllevaría mayor laxitud a la hora de conceder préstamos hipotecarios ante la eventualidad de una recesión económica que tarde o temprano llegará.

A este factor de mejora económica hay que añadir el demográfico. En Madrid, por ejemplo, desde 2014 la población ha aumentado en 284.000 personas según la EPA del INE, población que tiene que vivir, como es lógico, en algún sitio.

Tenemos, pues, unos potentísimos factores que hacen que se incremente la demanda de vivienda en alquiler y que solo un necio no podría reconocer.

Medidas como se proponen de control de alquileres puede que sirvan para repartir el desastre de forma algo más equitativa, pero en modo alguno van a solucionar el problema de escasez. Cualquier economista sabe que si hay un desajuste entre oferta y demanda en que la demanda es mayor que la oferta, o bien los precios suben o se forman colas para acceder al bien. Es evidente que si se controlan los precios, mucha gente quedará fuera, igual que ocurre ahora. Es más, se generará un mercado negro en que muchos caseros pedirán dinero en efectivo para cubrir el desfase generado por las medidas de control. ¿De verdad queremos eso?

Si hay un desajuste entre oferta y demanda en que la demanda es mayor que la oferta, o los precios suben o se forman colas para acceder al bien

Entonces, ¿qué se podría hacer? La respuesta, a mi modo de ver, la tenemos que buscar acudiendo a la frase de un gran economista, John Maynard Keynes, que decía que el sector público está para hacer lo que no hace el sector privado. Y es evidente que el sector privado no lo está haciendo y, es más, no es previsible que lo haga en un plazo razonable de tiempo. A mi modo de ver, los ayuntamientos de las zonas tensionadas deberían intervenir directamente construyendo vivienda pública para alquilar.

Madrid, por ejemplo tiene suelo público para construir más de 250.000 viviendas. ¿Por qué no se usa la EMV y ese suelo? Es evidente que solo es por factores políticos, porque además el dinero está en las arcas públicas y ya no tenemos a un talibán como Montoro en el Ministerio de Hacienda, que iba diciendo por los pasillos del Congreso que se iba a “cepillar” al concejal de Economía del Ayuntamiento de Madrid Carlos Sánchez Mato, por “bolchevique”. Tiempos oscuros en que una medida como que un ayuntamiento construya vivienda asequible para los más desfavorecidos se considera extremista.

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Lo que está pasando es una impresionante dejación de funciones por parte de los poderes públicos a la hora de atender esa necesidad, reconocida incluso en nuestra moderadísima Constitución del 78, del derecho a la vivienda. Y los ciudadanos deberíamos exigir a los políticos que cumplieran con su obligación. Les dejo con un gráfico que habla por sí solo sobre esta imperdonable y diría casi criminal abulia pública.