Control de alquileres: cómo destruir una ciudad

Solo el 2% de los economistas más destacados del panorama internacional está de acuerdo con la idea de que el control de los alquileres acarree un impacto positivo sobre la cantidad y la calidad de vivienda en arrendamiento. La oposición mayoritaria del colectivo de economistas a este esquema de fijación de precios no es nueva: en los noventa, solo el 6,5% de la profesión rechazaba la idea de que la imposición de precios máximos a los alquileres reducía la cantidad y calidad de los inmuebles en alquiler.

Tamaño consenso no se debe a prejuicios de clase o a intereses espurios, sino a décadas de investigación teórica y empírica sobre los efectos de esta política (anti)social que ahora PSOE y Podemos prometen implantar en las ciudades españolas. En esencia, los efectos de establecer controles —más o menos laxos— sobre el mercado del alquiler son los siguientes:

- Racionamiento arbitrario de las viviendas en alquiler: si, a un determinado precio, la demanda supera la oferta y no hay posibilidad de incrementar ese precio, ¿cómo repartimos la insuficiente oferta entre la sobreabundante demanda? Pues racionando la oferta: a saber, no otorgando un piso en alquiler a todas las personas que están dispuestas a abonar el precio fijado por ley. El propietario del inmueble, pues, deviene el encargado de escoger a su inquilino por razones ajenas al precio que este está dispuesto a pagar. Pero semejante racionamiento resulta enormemente distorsionador por al menos tres razones. Primero, los inquilinos pueden terminar ocupando viviendas que no necesitan por la simple razón de que sus precios son muy bajos (un soltero acaba alquilando un piso con varias habitaciones, arrebatándoselo a una familia con varios niños): por ejemplo, Glaeser y Luttmer estiman que, bajo el control de alquileres de Nueva York, el 21% de los inquilinos ocupaba inmuebles con un número de habitaciones distinto del que necesitaba.

Si queremos alquileres más baratos y accesibles, el único camino es aumentar la oferta de inmuebles dentro de áreas residenciales atractivas

Segundo, el control de alquileres reduce la movilidad de los inquilinos: como acceder a un piso de renta controlada es una suerte de lotería, pocos inquilinos quieren abandonarlo ante la incertidumbre de si podrán conseguir otro, y ello aun cuando sus necesidades hayan cambiado con el tiempo; por ejemplo, Ault, Jackson y Saba estiman que, bajo el control de alquileres de los sesenta en Nueva York, los inquilinos con rentas reguladas tendían a permanecer en un mismo inmueble una media de 18 años más que los de renta no controlada. Y tercero, la imposibilidad de discriminar vía precio abre la puerta a que los propietarios discriminen entre los inquilinos por otros factores: renta familiar, raza, religión u orientación sexual (por ejemplo, entre dos familias que estén dispuestas a pagar 800 euros mensuales por un inmueble, el propietario bien puede preferir a aquella con unos ingresos más elevados, dado que así minimiza el riesgo de impago); así, verbigracia, Sims calcula que, bajo el control de alquileres de Boston, el 25% de inquilinos con ingresos más bajos alquiló el 26% de los inmuebles, mientras que el 25% de los inquilinos con ingresos más altos acaparó el 30%.

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- Reducción y empeoramiento de la oferta: al establecer un precio máximo sobre los alquileres, también se está fijando indirectamente la rentabilidad máxima que puede obtenerse al construir y conservar un inmueble para el arrendamiento. Y, en este sentido, si la rentabilidad máxima impuesta por ley es muy reducida, los ahorradores podrían optar por dejar de invertir —o reinvertir— en ellos, provocando un deterioro en la calidad de las viviendas ya construidas (por falta de mantenimiento) o una minoración de su oferta potencial a largo plazo (por falta de nuevas promociones inmobiliarias). Sucede que la evidencia sobre estos efectos no es completamente concluyente, debido al menos a dos motivos. Por un lado, los activos no solo proporcionan un retorno en forma de renta (dividendos, intereses o alquileres) sino también de revalorización de su valor de mercado, de modo que los inversores pueden estar interesados en seguir invirtiendo y reinvirtiendo en ellos para apropiarse de esta segunda rentabilidad; por otro, la mayoría de legislaciones que implementan controles de alquileres son conscientes de estos problemas y permiten incrementar el precio del alquiler en caso de que se introduzcan mejoras en los inmuebles existentes o en el caso de que se construyan nuevos inmuebles (otras legislaciones establecen sanciones si los niveles de mantenimiento se reducen por debajo de un umbral crítico).

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Aun así, sí encontramos cierta evidencia de que el control de alquileres deteriora la calidad de los inmuebles: por ejemplo, Sims constata que la eliminación del control de alquileres en Boston “condujo a una reducción significativa en los problemas de mantenimiento por cuestiones estéticas (pintura desgastada o descascarillada, agujeros en las paredes o barandillas sueltas). Una vivienda fuera del control de alquileres tenía un 6% menos de probabilidad de experimentar estos problemas que una vivienda bajo control de alquileres (…) Dado que los propietarios podían ser multados por no reparar daños en el suministro de agua o de calefacción, pero no en el estado de la pintura, este resultado no es sorprendente”. A su vez, si bien no encontramos una evidencia concluyente de que el control de alquileres reduzca la construcción de nuevos inmuebles en el largo plazo, sí existe sólida evidencia de que se minora la oferta de inmuebles para el alquiler (es decir, como los inversores no pueden rentabilizar un activo a través de sus ingresos por renta, tratan de rentabilizarlo vía revalorizaciones en su precio). Por ejemplo, Sims recoge que “el fin del control de alquileres se asoció con un incremento del 6% en la probabilidad de colocar una vivienda en alquiler”; a su vez, Diamond, McQuade y Qian han puesto recientemente de manifiesto que el control de alquileres en San Francisco redujo un 15% la oferta de inmuebles en régimen de arrendamiento, lo que a su vez condujo a una caída del 25% en el número de inquilinos que vivían bajo alquileres controlados. En ambos casos, los propietarios dejaron de arrendar las viviendas o bien para venderlas en régimen de propiedad o bien para demolerlas y realquilarlas (en San Francisco, los nuevos inmuebles estaban exentos de control).

Los efectos son observables si la regulación permite que los propietarios fijen libremente el precio del alquiler al inicio de cada nuevo contrato

- Aumento del precio de los alquileres: la reducción de la oferta de vivienda en alquiler combinada con la mala asignación de esa oferta entre los inquilinos —déficit de oferta y demanda insatisfecha— necesariamente genera una subida del precio de los alquileres. La evidencia resulta difícilmente controvertible para aquellas viviendas que quedan fuera del control de los alquileres y que, en consecuencia, concentran la demanda de todos aquellos inquilinos 'expulsados' de las viviendas sometidas a control (cuya oferta, recordemos, se reduce). Caudill estima que en Nueva York los precios de los alquileres de las viviendas no controladas se habrían reducido entre un 22% y un 25% en ausencia de tales restricciones; a su vez, Diamond, McQuade y Qian también constatan encarecimientos del 5,1% en los alquileres de San Francisco como consecuencia del control de alquileres. Pero los efectos también son observables en el caso de los alquileres sometidos a control: en particular, si la regulación permite que los propietarios fijen libremente el precio del alquiler al inicio de cada nuevo contrato, la reducción de la oferta tenderá a disparar el precio inicial de esos contratos por encima del que prevalecería en un mercado libre. Por ejemplo, Naggy constató que los inquilinos con alquileres controlados en Nueva York pagaban en 1981 precios más elevados que los inquilinos con alquileres desregulados (aunque el inquilino terminaba pagando menos si prolongaba su estancia hasta 1987). El encarecimiento de los alquileres como consecuencia de los controles de precios contribuye, además, a incrementar la gentrificación de las ciudades: dado que solo los ciudadanos con ingresos medios-altos pueden permitirse abonar tan altos precios, la ciudad va encareciéndose progresivamente.

En definitiva, como dijo el economista sueco Assar Lindbeck, “aparte de un bombardeo, el control de alquileres es una de las técnicas más eficientes hasta ahora conocidas para destruir ciudades”. Los controles de alquileres no sirven para volver el alquiler ni más asequible ni más accesible: al contrario, lo encarecen, lo deterioran y lo asignan ineficientemente. Si queremos alquileres más baratos y más accesibles, el único camino conocido es aumentar la oferta de inmuebles dentro de áreas residenciales atractivas para los ciudadanos. Todo lo demás es economía 'vodoo'.