¿Por qué en la actualidad es mejor comprar suelo que viviendas?

La relación entre el suelo y la vivienda es la propia de una materia prima con respecto a un producto final, ya que es imprescindible disponer

Foto: ¿Es buen momento para comprar suelo o vivienda? Foto: Arroyo del Fresno (E.S.)
¿Es buen momento para comprar suelo o vivienda? Foto: Arroyo del Fresno (E.S.)

La relación entre el suelo y la vivienda es la propia de una materia prima con respecto a un producto final, ya que es imprescindible disponer de un solar para edificar un inmueble. A pesar de ello, su vínculo es incorrectamente interpretado por muchas personas. No solo por profanos sino también por profesionales inmobiliarios, tales como algunos urbanistas, intermediarios y promotores. El error consiste en creer que una subida del precio del suelo provoca siempre un aumento del de la vivienda, de la misma manera que un incremento del precio del trigo, generado por una mala cosecha, hace subir el del pan. 

Aunque esta comparación está basada en el sentido común, la extrapolación de la misma al negocio inmobiliario constituye una colosal equivocación. Históricamente, esta ha llevado a la ruina a numerosos promotores, algunos de ellos muy famosos y extraordinariamente ricos, después de un largo periodo de bonanza económica y financiera. Durante la reciente crisis, junto con el excesivo endeudamiento, probablemente haya sido la principal causa de desaparición de empresas promotoras en nuestro país. 

La verdadera relación entre el precio del suelo y el de la vivienda es relativamente similar a la que en un mercado laboral, caracterizado por una escasa intervención de sindicatos y patronales y por una reducido nivel de desempleo, existe entre el salario y el precio de los bienes. En dicho mercado, en un gran número de ocasiones, el aumento de la remuneración de los trabajadores no sería la causa del incremento del precio de los productos finales, sino la consecuencia. 

El razonamiento económico sería el siguiente: un aumento de la demanda de bienes, al tender a generar tanto un incremento de su precio como de la cantidad producida, conlleva un aumento de la de trabajadores. La combinación de una elevada demanda y una escasa oferta provoca una mayor valoración de los mismos por parte de las empresas y, por tanto, un incremento de su salario. Indudablemente, la clave de esta argumentación es la consideración de la demanda de trabajadores no como independiente de casi cualquier otra, sino como una muy influenciada por la existente para los bienes. Es decir, como una demanda derivada. Es prácticamente el mismo vínculo que tiene la demanda de suelo respecto a la de vivienda

El precio de los pisos no viene determinado por el previamente pagado por los solares, sino que la expectativa sobre el precio de la vivienda

Por tanto, el precio de los pisos no viene determinado por el previamente pagado por los solares, sino que la expectativa sobre el precio de la vivienda (el valor de mercado que el promotor cree que tendrá el inmueble cuando finalice su construcción) es la que establece en la actualidad el del suelo. Así pues, la principal causa de la burbuja inmobiliaria observada en la pasada década no fue la elevada subida del precio de los terrenos edificables, tal y como indican algunos populares vídeos como Españistán, sino principalmente la generación de una impresionante demanda de viviendas. En concreto, la existencia de una favorable coyuntura económica, financiera e inversora que aumentó considerablemente la capacidad de pago de la demanda por motivo, uso e inversión. 

En el momento actual del mercado residencial, el anterior mecanismo funciona de la siguiente manera: el incremento del precio de la vivienda observado durante el primer semestre de 2015 en las grandes ciudades ha hecho que numerosos promotores piensen que empieza un nuevo ciclo expansivo. Por tanto, estiman que el valor de mercado de los pisos seguirá subiendo durante los próximos años en las principales capitales del país, e incluso lo hará en mayor medida de lo que está haciendo durante el ejercicio actual. Dada la relativa escasez de suelo existente en dichas capitales, especialmente en los barrios de clase media-alta y alta, un gran número de promotores está dispuesto a pagar en la actualidad por dichos solares bastante más que hace un año. El resultado de la anterior expectativa será un considerable aumento del precio del suelo en dichos barrios durante 2015 y, como mínimo, los dos años siguientes. En todos ellos, el incremento del precio de los terrenos edificables será notoriamente superior al advertido en el de la vivienda, especialmente en el ejercicio actual. 

Solar de propiedad pública situado en la calle Padre Damián en Madrid. (Foto: E.S.)
Solar de propiedad pública situado en la calle Padre Damián en Madrid. (Foto: E.S.)

Tal y como sucede con todas las materias primas cuya demanda depende en gran medida de la existente para el producto final, el precio del suelo es claramente más volátil que el de la vivienda. Así, sube mucho más en las etapas de expansión del mercado residencial y baja también en mayor medida en las de recesión. En la reciente crisis inmobiliaria, en numerosas ubicaciones donde el precio de los pisos disminuyó alrededor del 50%, el valor de mercado del suelo lo hizo en torno a un 85%. Por tanto, es un magnífico activo cuando hay bonanza inmobiliaria y a la vez uno horroroso en el momento que aparece la recesión, especialmente si el promotor tiene la necesidad imperiosa de venderlo para conseguir liquidez. 

Indudablemente, la compra de un solar, cuya calificación permite la construcción de un edificio de viviendas, no es una alternativa que esté al alcance de la mayoría de la población, pues su precio suele ser notablemente superior al de un piso. No obstante, para aquellos que puedan reunir aproximadamente un millón de euros, por sí mismos o asociándose con otros, no existe en la actualidad un dilema entre una y otra inversión, pues es mucho mejor adquirir suelo que viviendas. Sin embargo, tal preferencia no vale para cualquier lugar, sino únicamente para ubicaciones donde no exista un elevado 'stock' de pisos pendientes de venta ni un significativo número de terrenos edificables en oferta. 

No vale comprar en cualquier lugar, sino donde no exista un elevado 'stock' de pisos ni de terrenos edificables en oferta

Algunos de los lectores que posean la capacidad de reunir dicha cantidad de dinero pensarán que la compra de suelo no está hecha para ellos, ya que no son ni promotores ni constructores y, por tanto, desconocen cómo hacer rentable una promoción. Dado que el ciclo inmobiliario está en su parte inicial, no hace falta que construyan, pudiendo su actividad empresarial limitarse a comprar y esperar. Sin hacer nada especial, si han adquirido un terreno edificable en un lugar donde existe una significativa demanda potencial de vivienda y una oferta de suelo relativamente escasa, es muy probable que dentro de un par de años puedan venderlo a algún promotor por un precio muy superior al que ahora han pagado. La plusvalía obtenida estará basada en dos principales motivos: la elevada subida del precio de la vivienda observada durante 2016 y 2017 y la mayor disponibilidad de la banca a financiar la compra de solares por parte de algunos promotores durante ambos años. 

No obstante, la mejor manera de explicar por qué el precio del suelo está subiendo más que el de la vivienda, y lo continuará haciendo en los próximos años, es poniendo un ejemplo. En lo que respecta al pasado, los números ofrecidos son casi reales. En relación al futuro, la coyuntura económica, financiera e inversora será quien determine si son o no adecuados. 

En el cuarto trimestre de 2013, un promotor (Juan) se interesó por un solar en la mejor zona del barrio de Gracia de Barcelona, un lugar donde residen familias de clase media-alta. En dicho momento, a pesar de que empezaban a existir indicios de que la economía entraba en una fase de recuperación, nuestro promotor no la divisaba por ninguna parte. La constante caída del precio de la vivienda desde 2008, junto con el pesimismo imperante en una gran parte de la población respecto a la evolución económica del país, le llevó a pensar que durante los dos próximos años el valor de mercado de los pisos continuaría bajando. 

Debido a ello, y a la falta de financiación bancaria, Juan no estaba dispuesto a correr casi ningún riesgo. Por tanto, solo ofrecía al propietario del solar por cada metro cuadrado construido en las viviendas a edificar (no cuentan los espacios comunes del inmueble) el 20% del precio al que creía que podría venderlas a finales de 2015. Dado que fijaba este en 3.000 euros el metro cuadrado, únicamente ofrecía 600 euros por cada metro cuadrado de suelo edificable. El propietario del solar, al necesitar urgentemente liquidez y no recibir ninguna oferta solvente más, decidió aceptar la suya, aunque esta no colmara ni muchos menos sus iniciales pretensiones. 

La crisis había transformado por completo a nuestro promotor. En pocos años, había pasado de ser Juan 'el Inconsciente', quien en 2006 y 2007 llegó a pagar en la misma zona de Gracia por un metro cuadrado de solar hasta el 60% del precio al que creía poder vender las viviendas edificadas sobre él, a Juan 'el Prudente'. En plena crisis inmobiliaria, el coste del suelo en relación al precio de la vivienda era en Gracia aproximadamente un tercio del que había sido en la etapa de máximo auge de la burbuja inmobiliaria

Foto: Istockphoto.
Foto: Istockphoto.

A finales de 2014, nuestro promotor cambió de opinión. Ahora ya observaba una tímida reactivación del mercado residencial, un hecho que le indujo a pensar que lo peor de la crisis había pasado. No obstante, tampoco veía un futuro esplendoroso. Así, pensaba que el precio en España se estabilizaría en 2015 y tendría un moderado incremento en 2016. No obstante, creía que el barrio de Gracia se comportaría mejor que la media del mercado nacional. Debido a ello, esperaba poder vender en 2016 las viviendas empezadas a edificar dos años antes por 3.300 euros el metro cuadrado. Dada la menor incertidumbre económica existente, estaba dispuesto a pagar por cada metro edificable del solar hasta el 25% del precio final de la vivienda. En concreto, 825 euros el metro cuadrado. La existencia de otras ofertas, finalmente no materializadas por la imposibilidad de conseguir financiación bancaria, su mayor optimismo sobre la coyuntura inmobiliaria y la negación del propietario a aceptar un precio inferior, le llevaron a cerrar la adquisición por el importe máximo que estaba dispuesto a pagar. 

En el último trimestre de 2015, la alegría ha regresado al mercado residencial. La banca ya financia a unos pocos privilegiados promotores, aunque en un pequeño porcentaje, la adquisición de solares. Otros tienen como financiadores a inversores nacionales, una auténtica novedad. Dada la mejora de la coyuntura inmobiliaria y las buenas perspectivas para la economía española, Juan ha recobrado el optimismo. Ahora está convencido de que el precio de la vivienda aumentará entre finales de 2015 y de 2017 alrededor de un 20% en el barrio de Gracia. Por tanto, cree que le resultará relativamente fácil vender viviendas a 4.000 euros el metro cuadrado en dicha localización. 

Dada la existencia de una mayor competencia para hacerse con el solar, nuestro promotor está dispuesto a pagar por cada metro cuadrado de suelo edificable el 30% del importe al que cree que venderá cada metro cuadrado de vivienda en 2017. Es decir, 1.200 euros el metro cuadrado. No obstante, Juan enseguida se da cuenta de que con dicha oferta no tiene ninguna posibilidad de comprar el terreno. Al estimar que en las dos promociones anteriores conseguirá más beneficios de los inicialmente previstos, decide arriesgarse y pagar el 35% del precio de la vivienda por cada metro cuadrado edificable del solar. Es decir, 1.400 euros el metro cuadrado. La espiral alcista del precio del suelo ya está en marcha y previsiblemente continuará en 2016, dada la elevada demanda de vivienda prevista para dicho año por numerosos promotores. Esta hará que Juan esté dispuesto a pagar por cada metro cuadrado de suelo hasta el 40% del precio al que se valorará un metro cuadrado de vivienda en 2018 (4.500 euros) en la mejor zona del barrio de Gracia. En nuestro ejemplo, hasta 1.800 euros.

La espiral alcista del precio del suelo ya está en marcha y previsiblemente continuará en 2016

Una tendencia que presumiblemente continuará en 2017. No obstante, para dicho año, el principal argumento justificativo de la subida del precio de los solares muy probablemente no será la expectativa de un elevado aumento del precio de la vivienda en 2019, sino el incremento de la financiación otorgada a los promotores para la adquisición de suelo. Un aspecto que mejora notablemente la rentabilidad sobre recursos propios obtenida por el promotor. Debido a ello, no sería extraño que Juan, si tuviera la expectativa de que el precio de la vivienda en 2019 llegara a valorarse a 4.600 euros el metro cuadrado (una subida anual de 'solo' el 2,22%), estuviera dispuesto a pagar en 2017 hasta el 45% de dicho precio por un solar similar a los anteriores. Es decir, 2.070 euros el metro cuadrado (un aumento anual del 15%).

En resumen, en un periodo caracterizado por la progresiva recuperación del mercado residencial, en nuestro ejemplo, la expectativa sobre el precio futuro de la vivienda habrá aumentado un 53,33% entre el cuarto trimestre de 2013 y 2017, pasando de 3.000 a 4.600 euros el metro cuadrado. En cambio, el precio del metro cuadrado de suelo edificable lo habrá hecho en el mismo periodo desde 600 a 2.070 euros el metro cuadrado, concretamente un 245%. Es decir, casi cinco veces más. Aunque la realidad pueda desmentir parcialmente las cifras indicadas, no lo hará con la tendencia expuesta. Una tendencia que muestra claramente que en la actualidad es mucho mejor invertir en suelo que en vivienda

No obstante, dado que durante 2015 el precio de los solares en la mayoría de los barrios de clase media-alta y alta de Barcelona y Madrid habrá subido alrededor de un 60%-70%, la mejor inversión inmobiliaria ya no es comprar terrenos edificables en ellos, sino en las localidades cercanas de la periferia donde reside un amplio segmento de población de las mismas características y en que el exceso de oferta de viviendas no es muy elevado. Por ejemplo, Matadepera, Boadilla del Monte, Vilassar de Dalt, Alcobendas, Masnou o San Sebastián de los Reyes. Es lo que se conoce como la teoría de la mancha de aceite, que nos indica que la expansión empieza en los mejores barrios de las grandes ciudades y progresivamente se va extendiendo hasta otras ubicaciones. 

 

 

Gonzalo Bernardos Domínguez es profesor titular de Teoría Económica, director del Máster de Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la UB.

 

Tribuna
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