El mercado residencial en Londres

Las principales empresas inmobiliarias con mayor exposición al Reino Unido acumulan caídas que van desde el 17% al 35,4% desde que se conoce el resultado del Brexit

Foto: Imagen de archivo de anuncios del mercado inmobiliario de Londres. (Reuters)
Imagen de archivo de anuncios del mercado inmobiliario de Londres. (Reuters)

Durante esta semana hemos visto cómo grandes gestoras de fondos como Avivia Investors, M&G Investments y Standard Life han tenido que cancelar la retirada de capital de los clientes de sus grandes fondos inmobiliarios por falta de liquidez. Este hecho obligará a las gestoras a empezar a liquidar suficientes activos de los fondos para satisfacer los requerimientos de capital de sus inversores. El volumen de activos bajo gestión de estos fondos suma un total de nueve billones de libras, pero los requerimientos de capital no se conocen.

El Banco de Inglaterra, en su informe sobre estabilidad financiera, comunicó el pasado martes que la inversión extranjera en el sector inmobiliario comercial en Reino Unido había caído un 50% en el primer trimestre del año.

Como muestra el gráfico inferior, las principales empresas inmobiliarias con mayor exposición al Reino Unido, y al mercado londinense en particular, acumulan caídas que van desde el 17% al 35,4% desde que se conoce el resultado del Brexit.

Como vemos, desde el Brexit se están aplicando fuertes descuentos a todo el mercado inmobiliario de Reino Unido en general y de forma más particular al mercado londinense. ¿Tiene este descuento sentido? ¿Por qué ha afectado tanto el Brexit a los precios en Londres? Para contestar a esta pregunta es necesario entender de dónde venía el mercado e intentar ver de esta manera dónde puede acabar.

Antecedentes

La vivienda se ha encarecido en Londres un 40% de media desde 2013 y este incremento ha hecho de Londres una de las ciudades más caras del mundo respecto a tasas de esfuerzo en la compra de vivienda y su comparativa con el alquiler.

En 2015 el banco de inversión UBS, en su informe Global Real Estate Bubble Index, calificaba a Londres en el territorio de riesgo de burbuja con una puntuación de 1,88, superando prácticamente a cualquier ciudad del mundo en tasas de esfuerzo. De acuerdo con UBS, entre 1985 y 2009, cada vez que una ciudad ha superado el valor de 1 en su índice, en el 95% de los casos en menos de tres años el mercado ha experimentado una corrección de precios de alrededor de un 30%.

En 2015 UBS calificaba a Londres en el territorio de riesgo de burbuja con una puntuación de 1,88, superando prácticamente a cualquier ciudad

Pero este incremento no es solo cosa de los últimos años. Como podemos ver en el gráfico de más abajo, desde 1996 Londres acumula una espectacular subida en los precios de la vivienda. El precio medio de la vivienda se ha multiplicado por 4,7 en los últimos 18 años, pasando de £77,000 en 1996 a £364,000 en 2014, lo que refleja un crecimiento del 9% anual durante 18 años.

Precio nominal y real de la vivienda en Londres en sus respectivos ciclos, 1969-2014

Fuente: 'House prices in London – an economic analysis of London’s housing market', Joel Marsden. Nov 2015. GLA Economics
Fuente: 'House prices in London – an economic analysis of London’s housing market', Joel Marsden. Nov 2015. GLA Economics

Este crecimiento no se ha visto acompañado de una subida comparable en el ingreso medio de los ciudadanos residentes en Londres, que aunque han visto mejorar sus ingresos no lo han hecho en la misma medida. De tal forma que la tasa de esfuerzo (el ratio entre el precio de vivienda media y los ingresos medios) se ha ido incrementando de forma constante desde el año 1996, hasta llegar a cifras estratosféricas.

Ratio de precio vivienda/ingresos en Londres, 1969-2014

Fuente: 'House prices in London – an economic analysis of London’s housing market', Joel Marsden. Nov 2015. GLA Economics
Fuente: 'House prices in London – an economic analysis of London’s housing market', Joel Marsden. Nov 2015. GLA Economics

Pero si no se han incrementado los ingresos de los ciudadanos, ¿qué ha causado un incremento tan alto en el precio de la vivienda? Este crecimiento en el precio se debe, como en cualquier otro mercado, a un fuerte incremento de la demanda sin un correspondiente aumento de la oferta.

Como podemos ver, desde 1999 el crecimiento de la población y del número de hogares es mayor que el crecimiento del 'stock' de viviendas en Londres, creándose una brecha entre demanda y oferta que provoca un aumento constante de precios. Es decir, al no poder satisfacerse toda la demanda de viviendas, los precios suben.

Crecimiento de población, hogares y 'stock' de vivienda en Londres, 1991-2014

Fuente: 'House prices in London – an economic analysis of London’s housing market', Joel Marsden. Nov 2015. GLA Economics
Fuente: 'House prices in London – an economic analysis of London’s housing market', Joel Marsden. Nov 2015. GLA Economics

Pero, ¿qué ha causado el aumento de esa demanda? Y más aún, ¿es el crecimiento de esa demanda sostenible? A esta demanda de los hogares que calificamos de local o interna, se suma también la demanda internacional de inversores que compran vivienda en Londres en busca de rentabilidad y seguridad financiera.

Demanda local- residentes

De acuerdo con el último censo decenal realizado en Londres en 2011 (ver gráfico), durante la última década (2001-2011) la población de Londres se incrementó un 14% (un millón de personas) debiéndose el 105% de ese incremento a personas no nacidas en Reino Unido, debido al decrecimiento durante la misma época del número de personas nacidas en Reino Unido. Es decir, si no fuese por los flujos migratorios de extranjeros, la población de Londres habría disminuido durante esta década.

Estas cifras muestran la total dependencia del incremento de la población y por tanto, de la creación de hogares, de los flujos migratorios de personas no nacidas en Reino Unido. Aún no sabemos los efectos finales que tendra el Brexit sobre las relaciones comerciales y el libre movimiento de personas entre Reino Unido y la Unión Europea, pero sí sabemos que uno de los principales argumentos de los políticos que defendieron el Brexit era el control fronterizo y migratorio. La eliminación de la libre circulación de personas con la Unión Europea tendría un impacto directo sobre la poblacion londinense y sobre la demanda de viviendas. Con un control fronterizo o con el cierre de las fronteras, la población de Londres podría no crecer en los próximos años e incluso disminuir.

Asimismo, la eliminación del libre comercio entre Reino Unido y la EU, podría llevar a muchas empresas a replantearse su localización en Londres, provocando flujos migratorios negativos a ciudades de la Europa continental. En Londres hay más de 750.000 personas que trabajan en el sector financiero. Si los bancos de inversión y la City se plantean reubicarse, esto provocará una reducción de demanda considerable en el rango medio-alto de la vivienda.

Demanda internacional – inversores extranjeros

Desde el año 2008, Londres ha experimentado un incremento sustancial de la demanda internacional en el mercado residencial. La inestabilidad financiera provocada por la crisis mundial y las fuertes caídas de los precios de los inmuebles en diferentes ciudades del mundo provocaron una oleada de compraventas de inversores que buscaban en Londres la estabilidad y seguridad que otorga el invertir en una de las tres ciudades más importantes del mundo y la capital financiera de la UE. Este efecto es conocido como “flight to safety”. Las compraventas de no residentes pasaron del 24% en 2008 al 40% en 2014 como muestra el gráfico.

Evolución de compradores internacionales en Londres

Fuente: Savills, 'World in London 2013' and 'World in London 2015'
Fuente: Savills, 'World in London 2013' and 'World in London 2015'

Aún no sabemos el efecto final que tendrá el Brexit sobre Londres y Reino Unido, ni cómo quedarán las relaciones comerciales con la UE. Dependiendo de cómo acaben las negociaciones el atractivo de Londres como plaza internacional puede verse afecado.

Oferta

Por el lado de la oferta, vemos que la falta de oferta de vivienda durante los últimos años ha provocado un incremento de la actividad promotora. El número de viviendas en construcción en Londres no ha dejado de crecer desde el año 2012, pasando de unas 12.000 en el último semestre de 2012 a más de 32.000 en el último semestre de 2015. Como siempre, al calor del crecimiento de precios, más promotores se animan a entrar al mercado en la última fase del ciclo, incrementando el 'stock' de vivienda futura justo cuando cae la demanda.

Número de casas empezadas y número de viviendas en construcción en Londres

 

Fuente: JLL – Central London Residential Development report – April 2016
Fuente: JLL – Central London Residential Development report – April 2016

De la misma forma, el número de nuevas viviendas vendidas venía reduciéndose desde 2014, debido al agotamiento del mercado y los altos precios de la vivienda, empezando a crear un pequeño 'stock' de viviendas. Con la nueva situación veremos cómo esa disminución en las ventas se acelera y ese 'stock' aumenta provocando problemas financieros en las promotoras que necesitaran realizar ventas para satisfacer sus compromisos de financiación. Esta situación podría llevar a alguna promotora con exceso de exposición al mercado londinense y exceso de apalancamiento al impago de la deuda.

Número de nuevas viviendas vendidas por semestre - Londres

Source: JLL – Central London Residential Development report – April 2016
Source: JLL – Central London Residential Development report – April 2016

Efectos

El efecto final sobre el mercado inmobiliario lo sabremos cuando terminen las negociaciones entre el Reino Unido y la UE. Pero no hace falta que se sepa el resultado final de las negociaciones para que los precios se vean afectados. Esta incertidumbre que ha creado el Brexit ya hace de por sí menos atractiva la inversión en el mercado inmobiliario en Londres en comparación con otras plazas europeas. Al haber aumentando el riesgo o incertidumbre sobre estos activos, el precio que está dispuesto a pagar un inversor baja para que los retornos esperados compensen el incremento de riesgo.

Ese primer efecto ya lo hemos visto en los activos financieros más líquidos (los fondos de inversión abiertos), en los que en principio se pueden deshacer posiciones diariamente. Los principales fondos de inversión en el sector inmobiliario en Reino Unido acumulan grandes caídas y tienen problemas de liquidez. El capital se ajusta rápidamente a los nuevos niveles de riesgo.

Este efecto tarda un poco más en trasladarse al precio de los activos reales, que es un mercado más lento y menos líquido (una transacción inmobiliaria puede llevar meses). Lo que probablemente veamos en los próximos meses es un mercado parado. Es decir, el número de transacciones caerá de forma sustancial mientras los compradores esperan a tener más visibilidad y claridad, ocupando los mercados los compradores oportunistas (buscadores de gangas) y los vendedores forzosos (ya sea por endeudamiento o por requerimientos de capital).

Los trabajadores cruzan el puente del Milenio de Londres. (Reuters)
Los trabajadores cruzan el puente del Milenio de Londres. (Reuters)

Muchos inversores que tenían la intención de comprar en los próximos meses pospondrán o cancelarán su decisión de inversión.

  • Los compradores locales: La incertidumbre sobre su trabajo, los ya exuberantes precios de la vivienda en cualquier punto de Londres, el alto endeudamiento necesario para entrar en el mercado, las altas tasas de esfuerzo, la incertidumbre sobre la estabilidad de precios etc, hará que pospongan su decisión de inversión hasta tener claridad de qué pasa con Londres como centro financiero europeo.

  • Los inversores internacionales: Dado el alto nivel de incertidumbre, requerirán a sus inversiones en Londres rentabilidades más altas que las que exigen para ciudades como Nueva York, Hong Kong y París, provocando una bajada de los precios.

Dicho parón también provocará el correspondiente bloqueo de los servicios auxiliares al mercado residencial- agentes inmobiliarios, fondos de inversión, abogados, empresas de reformas o el propio Ayuntamiento- a través de los impuestos sobre la compra, que entre otros, verán mermados sus ingresos sustancialmente.

Dado el alto nivel de precios y las altas tasas de esfuezo, la mayoría de ciudadanos de Londres compraron sus viviendas con financiación hipotecaria que en algunos casos llegaba al 85% del valor de compra (o al 95% si utilizaban el programa 'help-to-buy' del Gobierno). Con la caída de precios y el alto endeudamiento no es de extrañar que pronto una buena parte de las viviendas compradas en el último año estén “bajo el agua”, es decir; el préstamo hipotecario sera mayor que el valor de la vivienda, poniendo en riesgo a muchos financiadores. Cuánto caerán los precios a largo plazo dependerá de qué solución y de qué acuerdos comerciales se firmen entre Reino Unido y la UE, pero la situación y las perspectivas a día de hoy no son alentadoras.

Tribuna
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