El final del procés: así va a afectar al mercado de la vivienda catalán

En Catalunya, la fase final del procés independentista ha generado un gran aumento de la incertidumbre económica y del riesgo de visitarla. El primer aspecto ha provocado una considerable disminución del gasto de los catalanes, el segundo ha supuesto la cancelación de un elevado número de reservas por parte de los turistas. El resultado ha sido un gran reducción de la demanda de bienes y servicios.

Durante el mes de octubre, algunos centros comerciales y grandes almacenes han sufrido una caída de su facturación del 40%. Casi cualquier establecimiento, ya sean cines, restaurantes, centros de estética, etc, ha quedado negativamente afectado. En pocos días, debido a un tema de carácter político, en Catalunya hemos pasado de una situación de expansión a una coyuntura donde la recesión está muy próxima.

La clave ha sido un cambio radical de las expectativas económicas de los ciudadanos. El traslado de la sede social de numerosas empresas (más de 1.800) ha convencido a muchos de ellos que la independencia podría perjudicar a su nivel de vida. Por supuesto, ha afectado, y mucho, al mercado de la vivienda. En pocos días, éste ha retrocedido casi un lustro. Exactamente al peor momento de la crisis inmobiliaria en Barcelona.

Durante el pasado mes, las ventas prácticamente han desaparecido, numerosos compradores han preferido perder las arras a materializar la adquisición, el teléfono ha dejado de sonar en muchas agencias y casi nadie se ha acercado a ellas. Para un gran número, aunque no para todas, la situación es dantesca. A pesar de lo indicado unas líneas más arriba, mi impresión es que las buenas agencias de intermediación de la ciudad han tenido mucha suerte.

El mercado en la capital catalana, especialmente en las calles más emblemáticas o céntricas, estaba muy sobrecalentado. La principal causa era un acelerado ritmo de incremento de precios. En los últimos cuatro años (octubre 2013 – septiembre 2017) del 43,6% y en el postrero del 18,2%, según Idealista. En los distritos de Ciutat Vella y L’Eixample, los más deseados por los extranjeros, el importe medio de venta en septiembre ya superaba el máximo histórico. En el primero en un 4%; en el segundo en un 1,8%.

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Si el procés no hubiera generado el gran parón observado en el último mes, el precio de la vivienda entre octubre de 2017 y junio de 2019 habría aumentado alrededor de un 25%. En dicho caso, el importe de venta medio se habría situado en 5.419 euros el metro cuadrado y habría superado en un 14,5% el máximo histórico (4.732 euros el metro cuadrado), advertido en el primer semestre de 2007. Un gran aumento de precios derivado de unos muy bajos tipos de interés, un considerable aumento de la demanda de mejora y, especialmente, de una muy elevada presencia de inversores patrimonialistas y especuladores nacionales e internacionales.

En el segundo semestre de 2019, después de regresar a un nivel significativo el tipo de interés hipotecario, el mercado habría transitado de un marco caracterizado por una excesiva aceleración a un contexto en el que las transacciones disminuirían y el precio se estabilizaría. En el período 2020 – 2022, el empeoramiento de la coyuntura inmobiliaria hubiera provocado la entrada en recesión del mercado residencial, afectando ésta en mayor medida al número de operaciones que al importe de venta. No obstante, aquélla no sería de una magnitud tan intensa como la acontecida con posterioridad al 2007, pues difícilmente el precio habría caído más de un 5% anual.

En cambio, los últimos coletazos del procés generarán un desastroso último trimestre de 2017, pues la incertidumbre continuará siendo elevada hasta que se realicen las próximas elecciones autonómicas. Si éstas dan lugar a un gobierno estable, los ciudadanos recuperarán progresivamente la confianza y las ventas volverán a aumentar de forma significativa desde el próximo mes de enero.

No obstante, la elevada inversión internacional existente hasta el pasado septiembre será imposible de recuperar completamente. Las noticias e imágenes difundidas en los medios de comunicación mundiales harán que muchos inversores consideren a Barcelona, durante bastante tiempo, como una ciudad excesivamente arriesgada para efectuar una inversión inmobiliaria.

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Constituirá el típico caso de prestigio ganado durante muchos años de excelente trabajo y perdido en un mes desdichado. Por todo ello, el procés procederá a sustituir un prodigioso 2018, un buen primer semestre de 2019 y una posterior ligera recesión inmobiliaria por un contexto totalmente diferente. En concreto, un mediocre próximo año y una siguiente etapa caracterizada por una pequeña, pero continúa, subida del precio y de las transacciones. Una coyuntura caracterizada por la volatilidad será reemplazada por otra definida por la estabilidad.

La pésima situación actual no ha afectado por igual a todas las agencias. Entre ellas, hay que diferenciar dos tipos: las que venden inmuebles y las que los ciudadanos les proceden a comprarlos. Las primeras son muchas más escasas que las segundas y su afectación ha sido menor que las otras, o incluso nula. Este último es el paradójico caso de Engel & Völkers. Aunque ha facturado un poco menos que en septiembre, en octubre de 2017 lo ha hecho un 28% más que en idéntico mes del pasado ejercicio. Desde mi perspectiva, las claves del éxito de las agencias inmobiliarias en los siguientes meses y el próximo futuro en la ciudad de Barcelona serán:

1) Un mayor gasto en publicidad. En la venta de inmuebles, la publicidad es esencial cuando el mercado va mal y relativamente secundaria cuando éste va muy bien. En este último caso, lo único que hay que disponer es de un buen producto.

2) Una gran imagen de marca. Serán las inmobiliarias a las que recurrirán aquellos que pretendían vender por si mismos la vivienda. Ante la imposibilidad de conseguirlo, no contratarán a cualquier agencia, sino a la que consideren más prestigiosa.

3) El ofrecimiento de una carrera profesional a sus agentes. Los nervios de los directivos o propietarios de algunas inmobiliarias están haciendo que una parte de su personal desconfíe de su permanencia futura en la empresa. Por tanto, a las más listas, la coyuntura actual les ofrece la oportunidad de captar valiosos profesionales de la competencia.

4) El ajuste de las pretensiones monetarias de los propietarios. En los próximos meses, el vendedor ya no tendrá la última palabra en la posible transacción. Casi ninguno, podrá utilizar con éxito el mítico: “lo tomas o lo dejas”. En las negociaciones, el comprador tendrá mucho más poder que en los dos últimos años. Por tanto, en muchos casos, las compraventa no se realizará si el propietario no baja significativamente sus actuales pretensiones monetarias.

5) La fidelización de los inversores. Las agencias que hayan fidelizado a los inversores podrán ofrecerles unas oportunidades que habían desaparecido del mercado de Barcelona y que habían provocado el traslado de un número cada vez mayor a su periferia. A las buenas agencias, los problemas económicos generados por el procés les permitirán aumentar su cuota de mercado. El motivo será que en los próximos meses difícilmente un experto mecánico se convertirá en intermediario inmobiliario, un aspecto que ha sucedido de forma relativamente frecuente durante los dos últimos años. Además, bastantes que lo eran, lo volverán a ser y abandonarán el mercado inmobiliario.

En resumen, el post – procés supondrá una auténtica suerte para algunas agencias inmobiliarias (las mejores) y una verdadera desgracia para otras (las mediocres o escasamente profesionales). No obstante, no interpreten mis anteriores líneas como un sinónimo de la clásica frase “crisis equivale a oportunidad”. Ésta me parece una auténtica chorrada, fruto de un buenísmo insoportable. La correcta interpretación es que las buenas empresas pueden incluso salir reforzadas de una mala coyuntura económica, si ésta estransitoria. Sin duda, éste es el caso del mercado inmobiliario de Barcelona.

*Gonzalo Bernardos, analista y consultor económico e inmobiliario. Profesor Titular de Universidad del Departamento de Teoría Económica de la Universidad de Barcelona.