Aspectos críticos de las socimis

El atractivo régimen fiscal de las socimis (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario), y cuya actividad principal es la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios urbanos para su alquiler, está generando un continuo aluvión de estas sociedades en el panorama inmobiliario español. Ponemos el ojo en tres aspectos críticos de este régimen especial:

Alto porcentaje de reparto de dividendos

Se establece un reparto obligatorio de dividendos del 80% de los beneficios obtenidos en cada ejercicio. Podríamos pensar que esto es un gran atractivo para los accionistas por el alto retorno que percibirán, pero puede tener trampa si la socimi tiene un nivel de endeudamiento alto, ya que en ese caso podría sufrir un deficit de caja en un corto plazo de tiempo. La razón es clara; si se tiene que repartir un 80% de lo que se genera, lo que queda de caja puede ser insuficiente para atender los pagos del principal de la deuda (amortización de capital prestado) de la sociedad.

Veamos un sencillo ejemplo:

Condiciones financieras del préstamo:
Plazo de amortización = 20 años
Amortización anual: 25 (500/20 años)

Supongamos una rentabilidad neta (después de impuestos y amortizaciones) del 4% sobre el valor de los activos (nada mal teniendo en cuenta que se trata de una actividad de arrendamiento):

* la amortización media (construcción e instalaciones) la podemos ponderar en un 1,5 del valor activo

¿Cuánto me queda de caja? Lo que he ganado (40) - lo que he repartido a los socios (32) + el importe de las amortizaciones (15). Con este importe que me queda de caja (23) debería ser capaz de pagar la cuota anual de amortización del préstamo (25). Sin embargo, la caja de la sociedad no sería en este caso suficiente y la sociedad vendría obligada a darle solución, bien ampliando capital, vendiendo algún activo inmobiliario o refinanciando su deuda si fuera posible.

Durante la aprobación de la Ley muchas voces defendieron este alto porcentaje de dividendos alegando su similitud con las REITS (Real State Investment Trust) de nuestros países vecinos, si bien las condiciones de los préstamos de las entidades financieras anglosajonas pueden tener diferencias significativas a las habituales del panorama español.

Cotización en un mercado bursátil

La Ley establece la obligación de cotizar en un mercado regulado para poder optar a este régimen especial, pudiendo escoger entre el mercado primario o secundario, conocido como mercado alternativo bursátil (MaB).

Este requisito que parece a priori también positivo para los accionistas, por cuanto genera liquidez y transparencia, parece que no està siendo así siempre, ya que el mercado alternativo bursátil está resultando ser muy poco líquido. Basta con analizar los movimientos de compraventa de acciones que han tenido las 51 socimis que están acogidas al MAB para darse cuenta de que no existen transacciones y que la liquidez esta forzada legalmente por la figura del proveedor de liquidez.

Por tanto, parece obvio que lo que se recoge en el propio preámbulo de la Ley “esta figura está preferentemente dirigida al pequeño y mediano accionista con el objeto de garantizar la liquidez del inversor” únicamente se estaría cumpliendo en aquellas socimis que cotizan en el mercado primario o continuo.

Retribución de las gestoras/directivos

Los que hemos vivido el boom inmobiliario de los años 2000 y la gran crisis posterior, todavía nos acordamos como los directivos de las grandes promotoras y constructoras tenían en su retribución salarial una parte variable en función del crecimiento del negocio, ligado al volumen de facturación, y no del beneficio o la rentabilidad del mismo.

Así, teníamos casos en los que dichos directivos defendían compras de suelo por precios difíciles de entender, o responsables de constructoras que se presentaban a concursos o licitaciones de obra con presupuestos imposibles de imaginar. Todo ello con un claro objetivo, incrementar el PEM (presupuesto de ejecución material) anual o el volumen de activos/facturación para que esas cifras incidiesen directamente en su nómina al final de año.

Este vicioso sistema de retribución acabó lógicamente con la llegada de la crisis, y con el cierre de muchas empresas, el concurso de otras, o en el mejor de los casos el recorte de estos incentivos.

Haciendo un recorrido histórico por la joven normativa de las socimis y los datos que se pueden obtener de la documentación que se hace pública, vemos que algunas socimis utilizan este mismo sistema de retribución, basado en el volumen de activos inmobiliarios y no en la rentabilidad del propio negocio, y no creemos que sea esta la mejor manera de retribuir la gestión de una empresa dedicada al arrendamiento.

En resumen, creemos que la ley de las socimis puede ser un instrumento positivo para la profesionalización y la transparencia en el sector inmobiliario del arrendamiento siempre y cuando los gestores de la misma tengan como criterio base la prudencia y el largo plazo. Aunque reconocemos que nos gustaba más la primera Ley que tan poco éxito tuvo porque ajustaba mejor los requisitos a la realidad de las sociedades en renta y no en venta.

Mónica Sentieri. CEO www.elworking.com. Web especialista de Espacios de Trabajo