El enemigo de la socimi

“El mayor enemigo de la exitosa regulación de las socimi son las propias socimi”, me decían hace poco en una comida de trabajo. Y no puedo estar más de acuerdo. En España, el sector inmobiliario se identificaba –quizá aún sea así para quien no trabaja en él– como una actividad para hacerse rico de forma rápida. “Comprar, pase, pelotazo y al yate”, como decía Ismael Clemente en la radio caricaturizando a la perfección a ese tipo de empresario. Al otro lado, los inversores de largo plazo, patrimonialistas no especulativos con bajos niveles de deuda en balance, los inversores institucionales o altos patrimonios familiares. Y en este contexto, el ciudadano, el ahorrador medio, que no tenía acceso a la inversión profesional en activos inmobiliarios, los cuales navegan bien las crisis y generan retornos estables en el tiempo. Es un tipo de inversión perfecta para pensionistas.

Los REIT (Real Estate Investment Trust), que aquí hemos bautizado como socimi, abren a la sociedad ese negocio estable y de largo plazo y a la vez fomentan la inversión en inmuebles destinados al alquiler, ya sean oficinas, locales comerciales, hoteles, viviendas o un largo etcétera. Tal era el interés de la comunidad inversora que hoy España es uno de los países con mayor número de inmobiliarias cotizadas acogidas al régimen socimi. Y aquí está la clave: ¿cuántos de esos proyectos son viables a largo plazo? O, más concretamente: ¿por qué se habla tanto de la consolidación del sector? Esto es así especialmente en las sociedades negociadas en el MAB, puesto que en el Mercado Continuo ese proceso de consolidación ya se ha producido con Merlin y Colonial como actores principales, a los que se suma recientemente Castellana Properties al anunciar su interés por LAR España.

"Una vez cotizada la empresa, los proyectos se enfrentan con que estar cotizado no genera 'per se' ningún tipo de negociación sobre la acción"

La consolidación en el MAB se produce, sobre todo, porque una socimi tiene muchos más gastos que una inmobiliaria privada y en ese mercado cotizado hay muchos proyectos de reducido tamaño. Al personal de gestión habitual, se suma el necesario personal cualificado para la relación con Bolsas y Mercados Españoles (BME). Y todos esos costes, de cotización y recurrentes, se diluyen significativamente cuando el tamaño de la sociedad es mayor. Solo la salida a cotización en el MAB supone contratar un asesor registrado, un proveedor de liquidez, un banco agente, pagar las tasas de Iberclear y de BME, un valorador independiente de los inmuebles y de la compañía, así como una 'due diligence' legal y otra financiera y finalmente una auditoría. Además, el asesoramiento jurídico pasa a ser necesario de forma constante, elevándose los honorarios drásticamente respecto de una sociedad patrimonial privada. En definitiva, además de los gastos de salida a bolsa, se suman una larga lista de gastos recurrentes posteriores que ya no desaparecerán nunca.

A pesar de la fuerte inversión que supone lo anterior, y ya una vez cotizada la empresa, los proyectos se enfrentan a menudo con una realidad que desconocían: estar cotizado no genera 'per se' ningún tipo de negociación sobre la acción. El MAB es una plataforma para facilitar la negociación -y, por cierto, una muy buena- pero no es un captador de inversores.

Si a los elevados costes y la dificultad de conseguir difusión en la base accionarial se suma el previsible endurecimiento de su fiscalidad y requisitos, parecemos abocados a un proceso imparable de consolidación. Serán alianzas entre sociedades que comparten una misma filosofía de inversión patrimonialista, con operaciones como la que Vitruvio lideró hace poco y de las que seguramente veremos más en los próximos ejercicios. Porque de la unión de estos proyectos saldrán sociedades más eficientes en costes (más rentables para el accionista), con carteras más diversificadas (con menores riesgos), con un capital mucho más robusto y con la difusión necesaria para ofrecer negociación a los accionistas. Para que el principal enemigo de las socimi no sean las propias socimi.

Joaquín López-Chicheri es consejero delegado de Vitruvio.