Un antes y un después del sector de la construcción

Hay tres grandes consecuencias que ha traído la pandemia de covid-19. La primera es que ha provocado la recesión más profunda desde la Guerra Civil. La segunda es que ha acentuado la preocupación con el cambio climático. La tercera es que se ha acrecentado la disparidad en la distribución del ingreso y la riqueza. Ante este diagnóstico, la prescripción es clara: tenemos que activar cuanto antes la recuperación económica, reducir con contundencia las emisiones de gases de efecto invernadero y de partículas contaminantes, y trabajar intensamente para no dejar a nadie atrás, combatir la desigualdad social y atenuar los riesgos de una creciente polarización de la sociedad.

Para lograr esos tres objetivos, la industria de la construcción es estratégica. Es un sector que, tras menguar estrepitosamente con el estallido de la burbuja inmobiliaria y la crisis financiera de 2008-2009, se ha saneado y puede convertirse en un poderoso motor de recuperación para la economía española. Sin embargo, este papel de locomotora en la reactivación lo debe hacer teniendo en mente un modelo inmobiliario español más sostenible, y esto significa pensar en la rehabilitación de edificios y en la construcción de vivienda de alquiler social.

La rehabilitación de edificios es un modelo sostenible, porque no solo pretende descarbonizar un sector que representa el 30% de la demanda total de energía final en España, en parte debido a un parque edificatorio antiguo e ineficiente, sino porque además apuesta por la ciudad compacta, con sus beneficios en cuanto a confort y calidad de vida, por hacer un uso más racional del suelo y por dar valor al patrimonio ya construido. Por otro lado, la construcción de vivienda de alquiler social o asequible es sostenible no solo porque tendrá altos estándares de eficiencia energética, sino porque es necesaria para ofrecer soluciones habitacionales a las familias más vulnerables, algo fundamental para mejorar la resiliencia de la economía en tiempos de crisis como los que vivimos hoy.

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Pese a estas ventajas, la actividad en rehabilitación y construcción de vivienda social en España es más baja que en los países de nuestro entorno. Pese a los esfuerzos por impulsar la rehabilitación, llevamos años estancados en torno a las 30.000 viviendas rehabilitadas, lo que implica una tasa de renovación efectiva de 0,08 frente al 2,01 de Francia o el 1,49 de Alemania. Por otro lado, la construcción de vivienda de alquiler social es una política que ha sido, en gran medida, abandonada en España. En consecuencia, nuestro parque social apenas representa un 2,5% del total, lo que limita nuestra capacidad de dar respuesta a las urgencias habitacionales de las familias más desprotegidas.

Por tanto, ambos mercados son dos nichos de actividad muy pequeños, pero que precisan ser desarrollados para impulsar el crecimiento de la economía bajo un modelo más sostenible y resiliente. Que la rehabilitación no haya terminado de despegar en España se debe a varios factores, entre ellos, el predominio de la vivienda plurifamiliar en comunidades de propietarios, la falta de estandarización y elevados costes de transacción para la banca en rehabilitaciones integrales, que incluya la intervención de la envolvente; o la escasa familiaridad de los vecinos para acometer obras de rehabilitación energética.

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Por tanto, y para romper esas barreras, hay que actuar en varios frentes. Con ese fin, el Gobierno está articulando modelos que integren medidas normativas e instrumentos de comercialización y financiación que derriben esos obstáculos y generen el deseado salto en el número de viviendas rehabilitadas, entre ellos, unos modelos estandarizados de 'llave en mano' con un enfoque integral y de mercado basado en los ahorros energéticos que, con la inyección de los recursos europeos, sea viable técnica y financieramente. Tenemos que lograr construirlo y consolidarlo durante estos años para que, en el futuro, se sostenga en el tiempo de manera espontánea.

También con los fondos europeos debemos dar un fuerte impulso a un mercado que ahora es casi inexistente, el de la vivienda de alquiler social. La provisión de este tipo de vivienda es un típico caso de 'fallo de mercado': pese a haber una fuerte demanda por este tipo de vivienda, el mercado no la produce. Cuando existe un 'fallo de mercado' y el sector público no lo solventa, significa que existe un 'fallo de política'. En España, ese fallo ha sido persistente, y tenemos que corregirlo con un carácter duradero, para quedarse, si queremos levantar un parque de vivienda de alquiler social que responda a las necesidades de los ciudadanos, o los costes sociales y económicos serán altísimos.

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Para ello, el suelo público, a través del modelo de 'derecho de superficie' u otras fórmulas de colaboración, debe ser utilizado como elemento de apalancamiento para atraer la inversión privada, y ser apoyado con ayudas públicas con el fin de dar mayor consistencia al modelo y garantizar su rentabilidad.

Como se ve, la colaboración con el sector privado es fundamental. Para garantizar su éxito, España destinará en torno a 7.000 millones a la rehabilitación de edificios y la vivienda social, lo que representa un 10% del PIB del sector, una inyección de recursos que, además de desarrollar estos dos mercados fundamentales para la sostenibilidad y resiliencia de España, reactivará el sector, creará empleo, lo modernizará y hará de la construcción una actividad más profesionalizada y resistente a los vaivenes de los ciclos económicos.

*Pedro Saura García, secretario de Estado de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.