La propuesta no es la solución, sino todo lo contrario

El anuncio del acuerdo entre los socios de Gobierno para la tramitación de una nueva Ley de Vivienda que pretende, entre otros propósitos, regular el precio de la vivienda en alquiler en España, ha generado un gran ruido mediático, gran preocupación en el mercado inmobiliario y todo tipo de reacciones por parte de todos los partidos políticos. El anuncio coincide con uno de los momentos más expansivos en la historia de nuestro país para el sector del residencial en alquiler. Son numerosos los fondos internacionales y los operadores locales, que llevan los últimos dieciocho meses trabajando (e invirtiendo) en un segmento que necesita profesionalización y capacidad para responder a la fuerte demanda actual y futura.

Si comparamos España con países similares de nuestro entorno, estamos a la cola en cuanto a porcentaje de población que vive de alquiler, que solo representa el 23% del total. Este hecho no tendría por qué ser necesariamente negativo, si no fuera porque en el contexto económico actual, la gran mayoría de personas que necesitan vivir de alquiler lo hacen ante la imposibilidad de comprar una vivienda. Acumulamos un parque de viviendas en alquiler obsoleto del que el 81,5% está en manos de particulares. A diferencia de los inversores profesionales, los particulares no realizan una gestión activa de sus inmuebles mejorando recurrentemente su calidad, así como la puesta a disposición y mejora de servicios.

Al precio de la vivienda se suman los nuevos hábitos y las tendencias laborales acelerados por la pandemia que, combinados con un crecimiento de la movilidad laboral en un contexto de mercado global, llevan a que la mayoría de los jóvenes se inclinen por alquilar antes que por comprar una vivienda.

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El incremento de la población que vive de alquiler es imparable tanto en España como en Europa, lo que inevitablemente nos invita a pensar que hay que poner más oferta a disposición del mercado. Es más, en España y resto de Europa el incremento de inversión destinada a residencial en alquiler ha crecido de manera consistente en los últimos 3 años. Solo en nuestro país hemos registrado un aumento de un 24% en los nueve primeros meses de 2021, o, lo que es lo mismo, 2.240 millones de euros frente a los 1.804 millones obtenidos en el mismo período de 2019, sumando tanto inversión directa como operaciones corporativas.

La mayoría de esa inversión viene del sector privado, sobre todo de inversión institucional extranjera, vinculada al ahorro colectivo de fondos de pensiones y fondos soberanos, y también de inversión nacional, que ha detectado el problema y, por qué no, la oportunidad de inversión. Inversores que —bien directamente o a través de operadores especializados— gestionan de forma profesionalizada sus porfolios de viviendas.

Después de una cruda y despiadada crisis financiera global, con muchísimo esfuerzo, hemos conseguido que los principales fondos institucionales globales vuelvan a fijarse en España como destino preferente en la región europea y vean el mercado residencial en alquiler, como una buena oportunidad de inversión a largo plazo.
Es la sencilla y clásica ecuación de oferta y demanda la que regula el mercado generando un entorno competitivo que obliga a ofrecer el mejor producto y servicio posible. Pretender regular la oferta controlando los precios es equivocado y está probado que no funciona.

En el momento de evolución en el que nos encontramos, donde hay claramente una demanda insatisfecha que sigue en aumento, se producen repuntes de precios en zonas específicas donde la oferta es mínima y la demanda es alta. En esos contextos, el mercado reacciona rápidamente y corrige el desajuste poniendo más oferta a disposición de dicha demanda, que a medio plazo revertirá en una estabilización de la sobredemanda y, por ende, una corrección de los precios a la baja.

Los "grandes propietarios" de viviendas solo representan al 18,5% del total de la oferta en alquiler

La propuesta de ley del Gobierno de regular las rentas a grandes propietarios no es la solución, todo lo contrario, por varios motivos. Por un lado, los "grandes propietarios" de viviendas solo representan al 18,5% del total de la oferta en alquiler, lo que aplicando una simple regla de tres nos lleva a concluir que, independientemente de la idoneidad de la propuesta, el impacto pretendido no sería relevante.

La Ley apunta a que las competencias seguirán en manos de las autonomías, proporcionando un mecanismo que las mismas podrán usar o no bajo su propio criterio. Desde luego, si finalmente fuera así, el impacto debería ser mínimo, ya que la gran mayoría de Gobiernos autonómicos, están en contra de dicha medida como ya ha manifestado, entre otros, el de Madrid. Algo que no evitaría, no obstante, que haya incertidumbre y ruido en el sector, además de un incremento del recelo de la comunidad inversora internacional en nuestro país.

Si las administraciones quieren soluciones a corto plazo, estas deberían pasar por la alineación de los intereses público-privados

No hay que viajar en el tiempo, ni a sitios remotos, simplemente con observar lo que está pasando con el mercado residencial en alquiler en Barcelona podemos comprobar empíricamente como las regulaciones arbitrarias contraen el mercado y consiguen efectos contrarios a los perseguidos.

Si las administraciones quieren soluciones a corto plazo, estas deberían pasar por la alineación de los intereses público-privados. El Plan Vive de la Comunidad de Madrid o el Plan del Área Metropolitana de Barcelona, son muy buenos ejemplos de iniciativas efectivas que sí están alineadas y consensuadas con todos los actores del mercado. Cualquier otra acción arbitraria, no consensuada, traería efectos no deseados, retrayendo la oferta y generando dudas en la inversión extranjera por una buena temporada.

*Enrique Losantos es Consejero Delegado de JLL